Cải cách, phải đi từ con người
Không còn phải bàn cãi gì nữa, thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nói riêng đã trở thành một vấn nạn.
Có lẽ vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã không lấy làm ngạc nhiên trước những con số bất thường: 33 thủ tục cho một dự án muốn triển khai, với thời gian hoàn tất bình quân lên tới ba năm, thậm chí có dự án phải mất đến sáu, bảy năm.
Đây là công bố của Bộ Xây dựng tại cuộc hội thảo do bộ này tổ chức tuần qua tại TPHCM. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên còn tiết lộ có những hồ sơ dự án phải đóng 50-60 con dấu của các cơ quan chức năng.
Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Bức thiết hàng đầu hiện nay ai cũng biết chính là nằm ở bộ máy cán bộ công chức. Chuyện cán bộ gây khó dễ, đùn đẩy trách nhiệm, tiêu cực có lẽ không còn đơn lẻ nữa mà gần như đã trở thành chuyện… thường ngày ở huyện. Thông tin quy hoạch lẽ ra phải được công khai thì cán bộ giấu đi, để dành… bán!
Chỉ vì một trưởng phòng của sở quy hoạch kiến trúc gây khó dễ mà riêng khâu duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 có doanh nghiệp đã mất đứt ba năm rưỡi đeo đuổi.
Cười ra nước mắt là câu chuyện ngoài lề của một doanh nghiệp xin đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nghe nói chương trình nhà ở xã hội triển khai chậm do thiếu quỹ đất, doanh nghiệp này đã sốt sắng gửi thư cho tất cả các quận xin được đầu tư bằng đất đã có của mình. Thật lạ thay, doanh nghiệp chờ mãi vẫn không có một quận nào trả lời. Sau này tìm hiểu, doanh nghiệp mới vỡ lẽ vì dự án nhà ở xã hội được ưu đãi nên muốn đầu tư thì phải biết chung chi, chứ không thể gửi thư khơi khơi như vậy được.
Không phải không có lý khi kỹ sư Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ví von về những cái “vô” trong lĩnh vực địa ốc hiện nay: thủ tục nhiêu khê là rào cản vô tận; cán bộ thụ lý vô cảm, luôn chọn các điều khoản bất lợi cho doanh nghiệp mà không thấy được các bức xúc của họ và doanh nghiệp chán chường, bất lực đến vô vọng.
Hậu quả của vấn nạn về thủ tục hành chính và bộ máy cán bộ công chức, nếu tính bằng tiền, như lời của bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cơ điện lạnh Ree, đã làm lãng phí hàng tỉ đô la của nhà đầu tư cũng như xã hội.
Nhiều ý kiến thắc mắc rằng theo quy định, nếu sau 12 tháng kể từ khi có thỏa thuận địa điểm đầu tư mà chủ đầu tư không khởi công xây dựng dự án thì dự án sẽ bị thu hồi, trong khi đó, cán bộ gây chậm trễ quy trình thủ tục lại không bị một chế tài nào. Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại Địa ốc Thanh Bình, bức xúc: “Tôi chưa thấy cán bộ nào làm sai bị chế tài cả”.
Giám đốc một doanh nghiệp đã không thật đồng tình khi nghe vị phó chủ tịch chính quyền thành phố phát biểu, yêu cầu doanh nghiệp “cung cấp sự vụ cụ thể, nêu đích danh những cán bộ “mè nheo” hoặc tắc trách làm chậm trễ hồ sơ, chính quyền thành phố sẽ xử lý nghiêm khắc, không bao che bất cứ một cá nhân nào”.
Trách nhiệm giám sát, xử lý đối với cán bộ, công chức trong bộ máy công quyền trước hết thuộc về Nhà nước, là công việc thường xuyên, chứ sao cứ phải trông chờ vào tố cáo của doanh nghiệp? Bà Mai Thanh đề xuất trong trường hợp hồ sơ nộp đã đầy đủ, hợp lệ mà cán bộ thụ lý không giải quyết đúng thời hạn thì nên áp dụng cơ chế doanh nghiệp được quyền tự động thực hiện.
Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính cũng không thể do một mình Bộ Xây dựng thực hiện được, vì để thực hiện một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải “gõ” rất nhiều cửa, thực hiện theo nhiều văn bản khác nhau.
Quả không sai khi một doanh nghiệp ví “con thuyền địa ốc” hiện giờ đang chao đảo, vô định do những người cầm lái, mỗi người theo một định hướng khác nhau như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính… Có trường hợp, với dự án nhà cao tầng trên 45 mét, nhà đầu tư còn phải khăn gói ra Hà Nội để xin phép cả Bộ Quốc phòng!
Có doanh nghiệp đặt vấn đề: hàng năm, mỗi bộ, ngành đều tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến đóng góp để cải cách, cải tiến rồi sau đó mạnh ai nấy ra văn bản, chính sách và các quy định vẫn tiếp tục chồng chéo nhau. Vậy thì vì sao các bộ, ngành không ngồi lại với nhau để tổ chức các hội thảo “liên bộ”, cùng đối thoại với doanh nghiệp và ban hành những chính sách đồng bộ? Hoặc vì sao không đưa việc quản lý bất động sản vào một mối, ví dụ một ủy ban quản lý địa ốc chẳng hạn?
Có thể thấy rõ, chỉ lúc nào các bộ, ngành đặt quyền lợi chung của đất nước, của doanh nghiệp, của người dân lên trên hết, thay vì quyền lợi cục bộ của mình (như chuyện tranh nhau giấy “đỏ”, giấy “hồng” vừa qua) thì “con thuyền địa ốc” mới thuận buồm xuôi gió.
TẤN PHƯƠNG
VN cải thiện chỉ số minh bạch nhà đất
(TBKTSG Online) - Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế, vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu qua chỉ số RETI (Real Estate Transparency Index).
Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về mức độ minh bạch trên thị trường bất động sản.
Theo bảng xếp hạng năm nay, Canada và Úc chia nhau vị trí đầu bảng trong danh sách 10 nước có chỉ số minh bạch cao. Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 - nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.
Các quốc gia được xếp loại theo năm nhóm: thị trường bất động sản minh bạch ở mức độ cao, minh bạch, bán minh bạch, minh bạch thấp và không minh bạch.
Cách đây hai năm, thị trường bất động sản Việt Nam được Jones Lang LaSalle xếp vào nhóm cuối cùng, là thị trường không minh bạch.
Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng.
Trong báo cáo, tiến sĩ Jane Murray, Trưởng phòng nghiên cứu châu Á-Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle, cho biết tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tính minh bạch đã được cải thiện nhưng không đồng đều ở các quốc gia. Việt Nam nằm trong số nước có sự tiến bộ lớn tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Cùng với Ấn Độ và Trung Quốc, Việt Nam đang là thị trường nhận được sự chú ý lớn hơn của các nhà đầu tư trong vấn đề thuê mua bất động sản trong các năm gần đây.
Tiến sĩ Jane Murray cũng chỉ ra rằng, những tiến bộ, đặc biệt trong môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản, luật pháp và các thủ tục thu hồi đất bắt buộc của khu vực công là nguyên nhân chính cho sự thay đổi này.
| 10 nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhất năm 2008: - Canada - Úc - Mỹ - New Zealand - Anh - Hà Lan - Pháp - Thụy Điển - Bỉ - Ireland |
Đánh giá về sự cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online rằng vẫn còn rất nhiều việc phải làm để tăng tính minh bạch của thị trường này khi các yếu tố đầu tư liên quan đến nhiều bộ, ngành.
Tuy nhiên, Jones Lang Lasalle cũng cho rằng, chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Sự minh bạch ở mức độ cao sẽ không triệt tiêu được tất cả những rủi ro hoặc đảm bảo giao dịch kinh doanh hiệu quả. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố ổn định trong nền kinh tế vĩ mô.
Nhưng ở một khía cạnh nào đó, theo ông Quang thì chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó
Trong báo cáo, Jaques Gordon, nhà phân tích chiến lược toàn cầu của Jones Lang Lasalle cho rằng, những thị trường mới nổi đã có những cải thiện đáng kể về mức độ minh bạch của thị trường nhà đất. Những cải thiện này liên quan đến những áp lực của toàn cầu hóa khiến các nhà đầu tư mở rộng hoạt động để tìm kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, sự luân chuyển của các dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia đã tạo ra nhu cầu to lớn về thông tin. Áp lực này khiến các nước phải cởi mở hơn về mặt pháp lý và quản lý nhằm giúp tăng sự luân chuyển của các dòng vốn.
Ông Jaques Gordon cũng khẳng định, bên cạnh việc tập trung nhiều vào các thị trường có tính minh bạch tốt như Anh, Canada, Hà Lan và Hongkong thì nhiều nhà đầu tư xuyên biên giới cũng quan tâm đến những thị trường nhà đất mà tính minh bạch chưa cao, vì ở đây rất nhiều tiềm năng. Nhưng những nhà đầu tư này đòi hỏi phải có lợi nhuận đầu tư cao hơn để bù đắp cho những rủi ro liên quan đến tính minh bạch thấp của các thị trường này.
HẠNH LIÊN
Thị trường nhà đất cần tính minh bạch
TBKTSG Online) - Cuối tháng 6 này, Jones Lang LaSalle, một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, sẽ công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu.Các nhà đầu tư khá quan tâm tới bảng đánh giá này khi chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ vị trí cuối bảng vào năm 2006 đã được nâng lên vào năm 2008. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.
Cơ sở nào để Jones Lang LaSalle đưa ra những đánh giá và xếp hạng bằng chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản?
Ngày 30-6 tới, chúng tôi sẽ chính thức đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam cùng với chỉ số minh bạch của thị trường toàn cầu. Chỉ số minh bạch thị trường toàn cầu đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường bất động sản.
Bảng xếp hạng này chúng tôi thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56. Năm nay, số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt.
Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm bất động sản... Bảng xếp hạng chỉ số RETI được chia làm nhiều cấp độ khác nhau như rất minh bạch, minh bạch, trung bình....
Bảng xếp hạng sắp tới cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt về chỉ số minh bạch thông qua nhiều cải thiện về thủ tục đầu tư, sự công khai hơn của thị trường. Có hai yếu tố rất quan trọng là thủ tục đấu thầu và đấu giá đất. Nếu hai yếu tố này tiếp tục được cải thiện theo chiều hướng tốt, chắc chắn Việt Nam sẽ có sự đảo chiều ngoạn mục về chỉ số xếp hạng trong những năm tiếp theo.
Đáng tiếc là ở một số phương diện, sự cải cách trong thủ tục vẫn chưa có sự triệt để, hoặc có những trường hợp luật quy định rất tốt nhưng bộ phận thực hiện luật lại chưa tốt gây nhiều phiền toái cho người đầu tư. Chúng tôi cũng phân tích và đánh giá dựa vào những ý kiến của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước với những hệ thống câu hỏi tập trung vào nhiều lĩnh vực khác nhau.
Nhìn chung, những ý kiến của những doanh nghiệp nước ngoài đều kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường này, nhưng họ cũng bày tỏ sự e ngại khi phải tiếp xúc với một môi trường thiếu minh bạch.
Chỉ số minh bạch có ý nghĩa thế nào đối với nhà đầu tư, cũng như đối với việc tìm kiếm lợi nhuận của họ tại thị trường đó, thưa ông?
Một thực tế là chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Nước Mỹ nằm trong nhóm nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhưng hiện nay đầu tư vào thị trường này lại không kiếm được nhiều lời như một số thị trường khác. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố trong nền kinh tế vĩ mô.
Nhưng chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó. Đây là một nghiên cứu giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định cơ hội và chiến lược kinh doanh trên toàn cầu. Bên cạnh bảng xếp hạng này, chúng tôi cũng tiến tới công bố bản cáo bạch hàng quí về diễn biến của thị trường nhà đất tại Việt Nam.
Chúng tôi quan sát thấy rằng, những nước chúng tôi từng công bố có chỉ số minh bạch yếu đều có sự cải thiện về chỉ số trong những giai đoạn tiếp theo. Bảng xếp hạng chỉ số minh bạch chỉ ra một nhóm những phương diện cần phải cải thiện. Đặc biệt, ngoài những nhóm cơ bản như thủ tục đầu tư, chi phí đầu tư, chúng tôi còn công bố về nhóm hối lộ hay tỷ lệ tham nhũng trong thị trường bất động sản.
 |
| Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận Dịch vụ tư vấn chiến lược của Jones Lang LaSalle Việt Nam. Ảnh: Hạnh Liên |
Ông nghĩ gì về ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nhiều tiềm năng nhưng lại khá phức tạp?
Thực tế, khi tiếp cận thị trường nhà đất Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường phải gặp tư vấn. Vì họ phải đối mặt với một nhóm những khó khăn như: thông tin có đầy đủ và chính xác hay không, sự không nhất quán trong bộ máy hành chính, nhân sự của ngành này đang rất yếu... Nhiều nhà đầu tư nói với tôi rằng họ không biết bắt đầu từ đâu trong chuỗi những thủ tục đầu tư của Việt Nam. Mà khi đã thông qua tư vấn, chi phí đầu tư của họ sẽ bị đẩy lên cao.
Thời điểm này thị trường đang chững lại. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để sàng lọc nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trước đây quá phụ thuộc vào vào quỹ đất tốt thì họ cần tổ chức lại chiến lược sản phẩm cung cấp ra thị trường, đánh giá lại nhu cầu của người dân để đưa ra những sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân.
Xu hướng đang diễn ra là nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước liên kết vào nhau. Người có quỹ đất tốt thì liên kết với những người biết làm. Người biết làm, có quỹ đất tốt liên kết với những người có tiền để huy động được vốn.
Một xu hướng tốt của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều nhà đầu tư đã tìm đến những nhà tư vấn chuyên nghiệp để giảm thiểu những rủi ro không cần thiết. Tuy nhiên, việc liên kết với đối tác nước ngoài cũng đặt nhà đầu tư trong nước trước những thách thức. Vì bản thân họ cũng phải có trình độ, thực tế và phải có chiến lược cụ thể.
Vậy theo ông, cần phải có những yếu tố gì để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp?
Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thiếu thông tin. Người dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để kiểm chứng thông tin. Nhiều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao nhiều lần.
Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân để họ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là việc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng.
Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu.
Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân công rẻ hơn. Nhiều nước đang đứng trước lựa chọn, Việt Nam hay Ấn Độ sẽ là điểm dừng chân tiếp theo trong chiến lược về bất động sản của mình sau Trung Quốc. Chỉ có một sự cải cách thực sự về môi trường đầu tư thì cơ hội mới đem lại kết quả
Xin cảm ơn ông!
HẠNH LIÊN (thực hiện)
Bài đăng
bài viết rất hay
Trả lờiXóamua ban nha dat gia re quan go vap tphcm