Thứ Tư, 21 tháng 10, 2009

vai trò của đất đai






Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp. Đặc điểm đất đai ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân phố cuả ngành nông nghiệp. Vai trò của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng và nông nghiệp phát triển, trở thành ngành kinh tế chủ đạo. Vì vậy phải nghiên cứu, tìm hiểu quy mô, đặc điểm đất đai để bố trí cơ cấu cây trồng thích hợp nhằm phát triển sản xuất nông nghiệp, nâng cao đời sống nhân dân.
Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế-xã hội. địa hình đa dạng, khí hậu nhiệt đới, ẩm, gió mùa mang tính chất chuyển tiếp, mạng lưới sông ngòi, nguồn nước ngầm khá phong phú, thảm thực vật khá đa dạng, phong phú, dân số đông, lực lượng lao động dồi dào, tình hình kinh tế, xã hội ổn định đã có nhiều thuận lợi và cũng gây ra không ít khó khăn cho đất đai
Đất trung du miền núi gồm các loại chính: đất vàng nhạt trên đá cát, đất đỏ vàng trên đá sét và đá biến chất, đất vàng đỏ trên đá macma axit, các loại đất mùn, đất đỏ nâu trên đá macma trung tính và basic... Đất đồng bằng gồm đất phù sa không bồi hàng năm, đất phù sa bồi hàng năm... Các loại đất này có đặc điểm, tính chất vật lý, hoá học khác nhau.
Mỗi loại đất phù hợp với những loại cây trồng, cơ cấu mùa vụ khác nhau. Vì vậy, cần nắm được đặc điểm của từng loại đất để đề ra phương hướng, giải pháp và mô hình sử dụng đất đai phù hợp.
Trong đó một số loại đất thuận lợi cho phát triển nông nghiệp nhưng cũng có những loại đất cần được cải tạo. Cho nên, cần nắm vững đặc điểm từng loại đất, lựa chọn cơ cấu cây trồng, cơ cấu mùa vụ thích hợp nhất để nâng cao hiệu quả kinh tế trong quá trình sử dụng đất.
Đất phù sa phù hợp với các loại cây trồng ngắn ngày chủ yếu là : lúa nước.Trung du và miền núi chủ yếu tập trung đất badan và feralit,phù sa cổ phù hợp với các loại cây công nghiệp như : chè ,cà phê,cao su,hồ tiêu,điều,…và sự phân bố của các loại cây này còn phụ thuộc vào khí hậu mà chủ yếu là độ cao.

Ngoài diện tích đất bề mặt , nước ta còn có một bộ phận lớn đất ngập nước: các đầm lầy, sông ngòi, kênh rạch, rừng ngâp mặn, các vũng, vịnh ven biển, hồ nước nhân tạo…với nhiều vai trò quan trọng khác nhau. Đây là nơi cung cấp nhiên liệu, thức ăn,giải trí, nuôi trồng thủy sản, lưu trữ các nguồn gien quý hiếm…ngoài ra nó cũng đóng vai trò quan trọng trong việc lọc nước thải,điều hoà dòng chảy (giảm lũ lụt và hạn hán),sản xuất nông nghiệp và thủy sản,điều hòa khí hậu địa phương,chống xói lở ở bờ biển,ổn định mạch nước ngầm cho nguồn sản xuất nông nghiệp,tích lũy nước ngầm,cứ trú của chim,giải trí,du lịch,….Nhiều nơi đã tăng hiệu quả sử dụng đất ngập nước trong nuôi trồng thủy hải sản: nuôi tôm quảng canh, quản canh cải tiến, bán thâm canh và thâm canh công nghiệp như đồng bằng sông Cửu Long, Cà Mau,Bạc Liêu,Bến Tre, An Giang,…



Thứ Hai, 19 tháng 10, 2009

QUÁ TRÌNH DI ĐỘNG CÁT VÀ HIỂM HOẠ SA MẠC HOÁ VÙNG DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG

QUÁ TRÌNH DI ĐỘNG CÁT VÀ HIỂM HOẠ SA MẠC HOÁ VÙNG DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG

LƯƠNG THỊ VÂN

Đại học Sư phạm Qui Nhơn

1. Đặt vấn đề :

Theo chương trình môi trường của Liên Hợp Quốc (UNEP-1982), sa mạc hoá là quá trình suy thoái đất đai về mặt sinh học, dần dần dẫn đến sự suy giảm sản xuất sinh học và cuối cùng đất đai trở nên vô dụng giống như sa mạc .

Những biểu hiện của sa mạc hoá có thể là sự suy thoái chất lượng đất ở vùng đồi núi làm tăng diện tích đất trống đồi núi trọc hoặc sự suy thoái đất dẫn đến quá trình đá ong hoá ; cũng có thể là sự suy thoái đất do nhiễm phèn, nhiễm mặn hoặc do mất rừng ở vùng bán khô hạn hoặc thoái hoá đất do thiếu nước tưới hoặc thoái hóa do quá trình di động cát .

Hiện nay nạn cát di động dẫn đến tình trạng sa mạc hoá ở vùng duyên hải miền Trung n­íc ta ®­ỵc xếp vào loại kẻ thù số 1, gây nguy hiểm nhất đối với đời sống và phát triển của nhân dân địa phương cũng như gây nên những tác hại lớn lao đến môi trường sinh thái .

2. Quá trình di động cát và hiểm hoạ sa mạc hoá vùng Duyên hải miền Trung :

Do những đặc điểm địa lí tự nhiên của lãnh thổ (nằm hoàn toàn trong vành đai nội chí tuyến, gió mùa, nóng ẩm quanh năm) tạo điều kiện cho các quá trình phong hoá tự nhiên trên lãnh thổ xảy ra đồng thời, nhanh chóng và triệt để :cả về phong hoá vật lí, phong hoá học và phong hoá sinh học. Trong đó quá trình phong hoá vật lí đã xảy ra mãnh liệt trong một giai đoạn địa chất hết sức lâu dài , phức tạp để hình thành các dạng địa hình – địa mạo khác biệt nhau phân bố trên lãnh thổ nước ta .

Với đường bờ biển dài hơn 3200km với tổng diện tích đất ven biển khoảng 3,2 triệu ha. Trong đó có hơn 0,5 triệu ha đất cát tập trung chủ yếu dọc theo vùng duyên hải miền Trung mà nhất là từ Quảng Bình - Quảng Trị vào đến Ninh Thuận – Bình Thuận. Diện tích đất cát này luôn chứa đựng nhiều “tiềm năng” dẩn đến hiểm hoạ sa mạc hoá cho vùng .

Đặc điểm chung của đất các biển Việt Nam là được hình thành trên các cấu trúc uốn nếp cổ của d¶i Trường Sơn có tuổi Palêzôi (pz). Ở đây phổ biến là các thành tạo bở rời của trầm tích Tân sinh (Kanôzôi-Kz),mà chủ yếu là trầm tích Hôlôxen (QIV) do quá trình phong hoá vật lí, hoá học (gió,sóng biển và nước biển …) phủ lấp đầy lên trên địa hình trũng của nền móng cổ . Do vậy cấu trúc địa chất của vùng Duyên hải thường có hai tầng : tầng dưới là nền móng cổ sinh Palêôzôi, tầng trên là trầm tích trẻ với thành phần thạch học chủ yếu là cát thô, cát nhỏ và cát mịn màu trắng tinh, trắng xám, trắng vàng… có chứa một số quặng sa khoáng (cát Ti tan ở Bình Định, cát thuỷ tinh ở Quảng Bình và Cam Ranh với hàm lượng ocid silic rất cao - SiO2 : 99% . Do tác động trực tiếp của chế độ gió mùa, đặc biệt là gió mùa Đông (gió mùa Đông Bắc ) đã hình thành trên những hệ thống đồi cát di động với qui mô kích thước tuỳ thuộc vào đặc điểm địa lý tự nhiên tại chỗ : có thể đạt đến hàng nghìn, hàng vạn ha và cao đến 40-50m. Tất cả chỉ toàn là hạt cát trắng thô, bở rời, vô sinh và rất dể dàng bốc bay cuốn trôi theo chiều gió thổi, để rồi tích tụ dần dần, dồn cao lên tạo thành những đồi - đụn cát và cũng dể dàng sụt mạnh xuống phía sườn dốc, chuyển dịch dần vị trí từ bờ biển vào trong nội địa .

Các đồi từ đụn cát cứ thế thay đổi hình dạng, đồi nối đồi kế tiếp nhau chồng chất lên nhau, hình thành nên những đồi cát trắng tinh, liên tục phát sinh và đêm ngày chuyển dịch lừng lững tiến từ bờ biển vào mãi trong nội địa, nhanh chậm từng nơi, tuỳ theo sức gió mùa hay gió bão mạnh hay yếu. Tuỳ theo độ nắng nóng khô hạn của vùng cao hay thấp .

Có thể khẳng định rằng quá trình di động cát trong năm và di động cát theo mùa là hiện tượng đặc biệt làm thay đổi bề mặt địa hình và là hiện tượng khá phổ biến ở vùng Duyên hải Việt Nam. Tuy nhiên, quá trình di động cát cùng với những tác nhân huỷ diệt của nó là sản phẩm được hình thành do sự phân hoá sâu sắc của điều kiện khí hậu gió mùa thông qua chế độ nhiệt ẩm và hương gió là rất khác biệt nhau trong hai mùa và trên hai vùng lãnh thổ (Duyên hải Bắc Trung Bộ và Duyên hải Nam Trung Bộ).

Ở Duyên hải Bắc Trung Bộ với hai mùa khí hậu trái ngược nhau : Mùa đông chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc rét lạnh làm nhiệt độ h¹ xuống rất thấp. Tại Đồng Hới và Huế nhiệt độ tối thấp còn 80C. Đối nghịch với tình hình trên là tính chất khắc nghiệt khô nóng của gió mùa Tây Nam ( gió Lào ) xảy ra theo từng đợt liên tiếp nhau trong thời kì gió mùa , mùa hè hoạt động từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ có thể lên đến 40,41oC, độ ẩm tương đối xuống dưới 70% và độ ẩm riêng chỉ còn 15-17g/kg, gây nên tình trạng nắng nóng khô hạn gay gắt.

Thêm vào đó vùng còn chịu ảnh hưởng của sự thất thường do gió bão, dông nhiệt .Tất cả những tác nhân trên đã tạo điều kiện hình thành những địa bàn cát di động khổng lồ kéo dài từ cửa sông Gianh ( Quảng Bình ) đến cửa Tùng (Quảng Trị ) để tiếp nối với những cồn cát của Thuận An-Lăng Cô (Thừa Thiên Huế). Trong đó, tập trung nhất và rộng lớn nhất là dải cồn cát dạng đồi phía Nam Quảng Bình dài đến hơn 60 km từ cửa sông Nhật Lệ đến hết địa giới của tỉnh, tiếp giáp với tỉnh Thừa Thiên Huế, nằm trên địa bàn của hai huyện Quảng Ninh, Lệ Thuỷ và thị xã Đồng Hới víi diện tích đến 23.500ha, chiếm gần 70% diện tích đất cát của toàn tỉnh. Dải cồn cát này có địa hình cao hơn so với dải đồng bằng ven biển trung bình từ 10 -15m, có nơi cao đến 40 - 45m. Xen kẽ vào các dãy cồn cát là các trảng cát có mặt bằng lượn sóng hoặc thoải với độ cao trung bình từ 5 - 6m đến 10 -12m. Ngoài ra, còn có các dạng địa hình thấp trũng hình lòng chảo hoặc các vùng trũng hoăïc các vùng trũng ngập nước theo mùa hoặc ngập nước quanh năm .

Như không có gì ngăn cản nổi, địa bàn cát cứ phát triển và di động, tràn sau vào trong đất liền, xâm lấn đồng ruộng, huỷ diệt tất cả mọi diện tích đất canh tác, ruộng vườn, làng mạc , nhà cửa, đường sá, tràn lấp ngay cả quốc lộ 1. Thậm chí đồi núi lân cận cũng bị cát leo lên phủ đầu, biến đổi cây xanh thành núi cát, dẫn đến nạn sa mạc hoá, biến vùng nội địa dân cư đông đúc thành vùng cát nghèo nàn, phi sinh địa kéo theo nhiều hậu quả không lường về môi trường sinh thái dọc suốt hàng trăm km của dải đất miền Trung vốn đã nhỏ hẹp và hạng chế về tiềm năng. Khác với vùng Duyên hải phía Bắc, vùng Duyên hải Nam Trung Bộ cũng đã hình thành những dải cồn cát kéo dài khá liên tục qua các tỉnh từ Quảng Nam vào đến Ninh Thuận. Các cồn cát khá lớn phân bố ở Quảng Ngãi, Hoài Nhơn, Phù Mỹ (Bình Định), Ninh hoà (Khánh Hoà). Nhưng điển hình nhất là ở Ninh Thuận - Bình Thuận. Do ảnh hưởng của dãy Kontum và hướng gió thổi gần song song với hướng địa hình ven biển đã làm cho khu vực Ninh Thuận - Bình Thuận trở nên khô nóng quanh năm, nhất là ở Ninh Sơn (Ninh Thuận), Tuy Phong và Bắc Bình (Bình Thuận). Tại đây có chế độ khí hậu bán khô hạn và được xem là vùng khô hạn nhất nước ta nhiệt độ trung bình năm cao trên 27oC, tổng nhiệt hoạt động trên 9500oC, lượng mưa trung mình năm chỉ khoảng 600mm, có năm chỉ đạt 200 - 250mm, chỉ số ẩm ướt (theo Ivanov) nhỏ hơn 0.5, lượng bốc hơi cao gấp hai lần lượng mưa (P<2t)>m/s và có khi lớn hơn 25m/s) đã tạo điều kiện hình thành diện tích đất các hoang hoá trên 200.000 ha trải dọc theo gần 250 km bờ biển. Trong đó hai huyện Tuy Phong và Bắc Bình (Bình Thuận) có diện tích đất cát hoang hoá khoảng 35000 ha và phân bố trên chiều dài 50 km bờ biển. Riêng các đồi cát di động ở đây có diện tích khoảng 5000 ha và hiện là nguy cơ sinh thái hàng đầu cho khu vực này; vì với điều kiện khô hạn và gió mạnh như trên đã thưòng xuyên tạo ra những cơn bão cát, dữ dội, bay bốc, di chuyển cát từ dải ven biển trở vào; đe doạ chôn vùi làng mạc, ruộng đồng, phủ lấp quốc lộ 1A trên một phạm vi rộng hàng ngàn ha. Nghiêm trọng nhất là khu vực cát di động ở xã Chí Công, Liên Hương, Bình Thạnh (Tuy Phong) và xã Hoà Thăùng Bắc Bình đe doạ hủy diệt những tiềm năng to lớn của nền sản xuất khu vực, đặc biệt là sản xuất các cây công nghiệp và các cây ăn quả có giá trị và các cây bông vải, thuốc lá mía đường, cây nguyên liệu giấy, thanh long, nho, mè lạc, dưa hấu, điều… kể cả chăn nuôi đại gia súc như trâu, bò, dê, cừu…

Rõ ràng quá trình di động cát và hiểm hoạ xa mạc hoá là một thực tiễn “phủ phàng”, là một kẻ thù truyền kiếp, tự do hòanh hành từ bao đời nay và nó thật sự trở thành mối hiểm nguy đe doạ đến môi trường sinh thái và sự phát triển ổn định bền vững của kinh tế xã hội toàn vùng. Do vậy, nghiên cứu chống nạn di động cát gây sa mạc hoá vùng duyên hải miền Trung là một trong những mục tiêu có ý nghĩa chiến lược quan trọng, góp phần phát triển bền vững cho sự nghiệp xây dựng đất nước giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá

3. Một số giải pháp cơ bản ngăn chặn hiểm hoạ sa mạc hoá vùng Duyên hải miền Trung:

Đã có một số công trình, đề án và các giải pháp, biện pháp nhằm thực hiện cải tạo, sử dụng các dải cồn cát ven biển sao cho có hiêu quả, đồng thời với việc thực hiện các phương án cố dịnh cồn cát, cắt đứt quá trình di động cát, ngăn chặn hiểm hoạ hoang - sa mạc hoá ở vùng Duyên hải miền Trung.

Để cải tạo và sử dụng có hiệu quả dải cồn cát, vấn đề có ý nghĩa quan trọng và quyết định hàng đầu là phải trồng rừng hạn chế và ngăn chặn sự di động của cát. Theo GS Lâm Công Định, đối tượng cần đặc biệt chú ý trước tiên là hệ thôùng đồi cát di động sát bờ biển. Hệ thống đồi cát này mang tính chất nguyên sơ, tự nó hình thành, tự nó phát triển, tự nó di động và tự nó gây ra nạn hoang mạc hoá miền nội địa bên trong. Do vậy, nó sẽ là đối tượng đầu tiên cần xử lý “trực tiếp nhất, toàn diện nhất và cương quyết nhất”. Việc chinh phục toàn bộ hệ thống đồi cát di động này là chìa khoá cơ bản quyết định này sự thành công một cách bền vững của tất cả các biện pháp cải tạo tiếp theo.

Giải pháp chống cát bay duy nhất có hiêu quả là phải trồng cho được dải “rừng phi lao xung kích” trực tiếp trên toàn bộ đồi cát đang di động nhằm cố định vĩnh viễn chúng tại chỗ, dần dần tạo ra quá trình chuyển hoá sinh học, biến cát rời rạc, tinh thô trở thành cát pha sinh học (có chất hữu cơ dinh dưỡng) dưới tán rừng cao thường xuyên, bên trên che chắn gió thổi, toả bóng mát tự nhiên, cải thiên điều kiện vi khí hậu, biến vùng cát hoang thiên nhiên trắng thành vùng thiên nhiên xanh, hội tụ được sinh vật tự nhiên với sinh cảnh mới hiền hoà và bền vững. Kinh nghiệm cho thấy ở Việt Nam chỉ có phi lao là loại cây duy nhất có tiềm lực thích nghi và tồn tại cho việc trồng loại rừng xung kích này. Tuy nhiên, cơ sở đảm bảo thành công của việc rừng phi lao xung kích phải tuân thủ chặc chẽ vào các kỉ thuật lâm sinh về ươm trồng hợp lí và khoa học.

Đối tượng thứ 2 trong hệ thống cồn cát của vùng Duyên hải miền Trung là những trảng cát lượn sóng hoặc khá bằng phẳng nằm sát cạnh về phía trong của dải cồn cát di động, trải rộng để giáp với diện tích đất canh tác và khu dân cư nội địa. Đó cũng chính là sản phẩm của quá trình di động tràn lấp vào, dần dần hình thành vùng cát hoang trơ trụi ổn định do không đủ điều kiện để tiếp tục di động. Các trảng cát này có đất nghèo kiệt khác nhau tuỳ theo điều kiện tự nhiên của từng nơi. Địa bàn này dể dàng trở thành sa - hoang mạc hoá vì bản thân tự nhiên ở đây không thể mọc cây hay một loại thực vật nào để tự che chắn. Mặt khác, vẫn dễ dàng bị những hệ thống đồi cát di động mới từ biển tiến vào tiếp tục phủ đầy và tràn lấp. Do vậy, nếu dải cồn cát di động bên ngoài ổn định bằng diện tích rừng phi lao xung kích, chặn đứng động lực cát di động thì trảng cát hoang này có thể trở thành địa bàn sản xuất, sinh sống mới khá bền vững nếu được chú ý cải tạo, xử lý đúng đắn và phù hợp. Giải pháp tốt nhất để cải tạo sử dụng có hiệu quả vùng cát hoang này là “xanh hoá sinh học”. Đây là một bài toán nhằm gây dựng nên sinh cảnh mới trên nền đất cát nghèo kiệt bằng việc tạo ra thảm xanh theo nguyên lý vùng sinh thái khép kín “rừng nuôi đấtà đất nuôi câyà cây nuôi ngườià người nuôi rừng”. Để có được đáp số đúng đắn, cụ thể cho bài toán này, cần phải phát triển nhiều mô hình nông lâm kết hợp khác nhau thích hợp cho từng vùng đồi cát có đặc điểm tựï nhiên cũng như chế độ nhiệt ẩm khác nhau: Đối với vùng có đủ mưa - ẩm, phi lao vẫn là cây trồng chủ lực xen kẽ với các loài keo. Còn ở vùng nóng hạn, ngoài phi lao chủ lực thì nên bổ sung thêm loài xoan lá rộng chịu hạn. Đây là loài cây xanh quanh năm, phát triển nhanh, chịu hạn tốt, vừa tạo bóng mát vừa làm giàu cho đất; cây có qủa hội tụ chim muông, gỗ, lá, quả, vỏ của cây đều có giá trị kinh tế và bào chế thuốc trừ sâu sinh học rất tốt. Đồng thời với việc phát trển các loại cây trên, cần gây dựng vườn cây ăn quả thâm canh kết hợp thêm với thâm canh cây ngắn ngày hoặc kết hợp trồng rừng với các loại cây gỗ, củi khai thác tái sinh theo chu kỳ và chăn nuôi theo cơ cấu thích hợp với từng vùng.

Ngoài ra, quá trình hình thành và phát triển các dải cồn cát vùng Duyên hải miền Trung còn liên quan đến quá trình xói mòn, rửa trôi của khu vực đồi núi phía Tây. Do vậy, cần phải tích cực bảo vệ và phát triển rừng đầu nguồn cũng như cần vận động nhân dân trồng cây gây rừng ngay ở khu dân cư; vừa có tác dụng phòng hộ, vừa có bóng mát, vừa giải quyết được nhu cầu chất đốt; kịp thời thực hiện những biện pháp nạo vét cát, giành lại diện tích đất canh tác và thổ cư mỗi khi bị cát phủ lấp.

Thứ Sáu, 16 tháng 10, 2009

Đừng lãng phí tài nguyên đất

Đừng lãng phí tài nguyên đất
Nguyễn Chiến
Kinh tế & đô thị
08:34' AM - Thứ tư, 21/01/2009

Cuộc khủng hoảng lương thực trong năm 2008 cho thấy, thế giới đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó nông nghiệp được chú trọng hơn sau nhiều thế kỷ bị đứng sau sự ưu tiên cho phát triển công nghiệp và dịch vụ.

Chúng ta đều biết rằng, trong lịch sử phát triển của nhân loại, nông nghiệp là nền tảng của mọi xã hội loài người, từ buổi bình minh của lịch sử cho đến thế kỷ thứ XV, khi xuất hiện cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất. Sau đó, công nghiệp trở thành xương sống của các nền kinh tế trong giai đoạn phát triển tư bản chủ nghĩa. Cùng với công nghiệp hóa, sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị và sự mở rộng giao lưu quốc tế, các ngành dịch vụ cũng nhanh chóng nhận được sự ưu ái trong công cuộc phát triển của các quốc gia và ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong các nền kinh tế.

Từ sự phát triển như vũ bão của công nghiệp, sự gia tăng của dân số và việc nâng cao mức sống của người dân các nước, các nguồn tài nguyên bị khai thác ở quy mô vô cùng lớn, đưa đến một số không nhỏ các nguồn tài nguyên bị cạn kiệt. Nguồn nước ngọt dùng cho đời sống con người đang trở nên thiếu trầm trọng, Nguồn nhiên liệu hóa thạch: than đá, dầu mỏ, khí đốt cũng đang cạn kiệt buộc con người phải tìm đến các nguồn năng lượng tái sinh. Nhiều khoáng sản phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa cũng đang bị khai thác đến mức báo động.

Kể từ thời kỳ công nghiệp hóa lần thứ nhất đến nay, nông nghiệp luôn bị xếp sau công nghiệp trong thứ tự ưu tiên phát triển. Và đương nhiên quỹ đất của nông nghiệp bị cắt ra dành cho phát triển công nghiệp, quá trình đô thị hóa và cho cả những nhu cầu ngày càng cao của con người: Đường giao thông, các siêu thị, khu vui chơi giải trí, các sân golf, bãi đỗ xe…Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp đến mức báo động. Thêm vào đó đầu tư cho nghiên cứu và phát triển nông nghiệp ít sinh lời hơn cho công nghiệp và dịch vụ, nên cũng ít được chú trọng. Do đó năng suất trong sản xuất nông nghiệp chậm được cải thiện. Trong khi đó dân số gia tăng nhanh làm cho nhu cầu đối với các sản phẩm nông nghiệp gia tăng mạnh. Kết quả là quan hệ cung cầu về các sản phẩm nông nghiệp trở nên mất cân bằng và ngày càng nghiêm trọng.

Theo các báo cáo đưa ra tại các kỳ họp Quốc hội trong năm 2008, mỗi năm cả nước mất đi 72.000 ha đất nông nghiệp, phần lớn đều là các khu ruộng bờ xôi, ruộng mật. Tuy Việt Nam là nước xuất khẩu gạo, nhưng thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, dân số tiếp tục tăng nhanh, quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Đủ thấy vấn đề an ninh lương thực không chỉ là chuyện của “Tây” mà cũng là chuyện của “Ta” rồi. Trên diễn đàn Quốc hội, các đại biểu bức xúc chuyện ở những vùng đất nông nghiệp thuần hóa hàng nghìn năm, nhưng thời gian gần đây chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa đúng, chưa mang lại hiệu quả kinh tế cao. Với tư cách một nhà khoa học, đại biểu Quốc hội Nguyễn Lân Dũng nói rằng, một khái niệm mà mọi người cần phải hiểu, đó là có loại đất có cấu tượng. Đây là loại đất mà chất mùn do vi sinh vật tạo ra đã liên kết đất lại thành các viên có kích thước vừa phải, không nhỏ như đất sét, không lớn như cát, nhờ đó mang lại độ phì nhiêu. Muốn đất có cấu tượng phải qua hàng trăm năm, hàng nghìn năm. "Việc bê tông hóa hoặc lấy cát lấp lên hoặc lấy cỏ trồng lên là một hành động thiếu trách nhiệm đối với muôn đời con cháu!”.
Đương nhiên đất nước phát triển thì chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu rất lớn. Nhưng sự chuyển đổi ấy lâu nay ở đâu đó vẫn chưa đúng, chưa mang lại hiệu quả. Vẫn còn nhiều nơi thu hồi xong bỏ hoang 5 - 7 năm chưa khai thác, chưa sử dụng để đất bỏ hoang. Tình trạng này xảy ra ở cả đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long là những vựa lúa của cả nước. Ở đồng bằng sông Cửu Long, số diện tích đất cho thuê tại các khu công nghiệp mới chỉ đạt 810 ha, tỷ lệ lấp đầy 33,51%, thậm chí có khu công nghiệp chỉ mới sử dụng 5% diện tích đất. Ngoài các khu công nghiệp do Trung ương quy hoạch, tại 13 tỉnh đồng bằng sông Cửu Long còn có 177 cụm, điểm công nghiệp do ủy ban nhân dân các tỉnh quyết định đầu tư xây dựng với tổng diện tích 15.457 ha. Trong đó mới có 47 cụm điểm công nghiệp được triển khai xây dựng với diện tích 8.291 ha, 15 cụm công nghiệp với diện tích 702 ha đang hoạt động. Toàn vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ có 27 khu công nghiệp đã có quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ (16 KCN đang hoạt động và 11 khu công nghiệp đang trong thời gian xây dựng cơ bản) với diện tích 5391 ha, tỷ lệ lấp đầy mới đạt 33%.

Trong lúc người nông dân không có đất sản xuất, đời sống gặp khó khăn, thì đây là sự lãng phí lớn, không kém gì việc tham nhũng. Có đại biểu Quốc hội yêu cầu cần dừng ngay việc lấy đất ruộng lúa để làm khu công nghiệp, khu chế xuất, làm sân golf, làm khu du lịch.

Năm 2000, diện tích đất nông nghiệp Việt Nam vào khoảng 4,47 triệu ha, đến năm 2006 giảm xuống còn 4,13 triệu ha. Trong khi đó, dân số Việt Nam năm 2007 lên tới khoảng 85 triệu người và dự kiến sẽ đạt khoảng 100 triệu người vào năm 2020. Nếu tính ở mức trung bình của thế giới là 500 kg lương thực/người/năm (cho cả nhu cầu về lương thực và phát triển chăn nuôi, có nước đạt 1tấn/người/năm) thì khi đó cần ít nhất 50 triệu tấn lương thực/năm. Liệu với trên dưới 4 triệu ha dành cho nông nghiệp đã đảm bảo an ninh lương thực chưa. Do đó, đòi hỏi phải có chính sách hữu hiệu nhằm bảo đảm phát triển hài hòa với an ninh lương thực.

Đến bao giờ chúng ta mới chấm dứt được việc để các nhà đầu tư, tự đi tìm địa điểm và chiếm dần hết các loại đất "nhất đẳng điền" ven các quốc lộ, tỉnh lộ ở hai châu thổ sông Hồng và sông Cửu Long? Việc này dẫn đến bần cùng hóa một số lớn nông dân mặt đất mà không có khả năng chuyển đổi nghề nghiệp.

Có một thực tế là một ha đất nông nghiệp thì chỉ cần khoảng 3-5 lao động, nhưng mà 1 ha đất sử dụng cho mục đích công nghiệp thì có thể huy động được tới hàng trăm lao động. Đây là một lý do để các địa phương muốn chuyển đất nông nghiệp thành đất công nghiệp để “lo” công ăn việc làm cho người lao động địa phương. Vấn đề là cần phải giải quyết mâu thuẫn trên như thế nào?

Việc giải quyết vấn đề này cần và chỉ có ở tầm vĩ mô. Chỉ ở cấp trung ương mới giải quyết được, bằng việc định ra các chính sách hỗ trợ cho các địa phương thuần nông để giữ đất trồng cây lương thực và tạo việc làm cho người lao động. Quỹ hỗ trợ nông nghiệp, tạm gọi như thế, được đóng góp (bắt buộc) từ các địa phương được ưu tiên phát triển công nghiệp và dịch vụ (do đất cho năng suất nông nghiệp thấp). Từ nay, nên xem xét lại việc hưởng lợi từ sự nghiệp công nghiệp hóa ở các địa phương, thậm chí Chính phủ phải có một nghị quyết về quản lý sử dụng đất nông nghiệp, về quy hoạch đất nông nghiệp. Kiên quyết không chuyển sử dụng đất nông nghiệp những vùng đất thuần hóa, trừ khi những vùng đất này không cho hiệu quả cao trong phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp thì mới chuyển đổi mục đích. Phải kiên quyết giữ cho được đất trồng lúa chủ yếu ở đồng bằng sông Cửu Long, đồng bằng Bắc Bộ, duyên hải miền Trung để đảm bảo an ninh lương thực. Đây là vùng đất bất khả xâm phạm, không chuyển sang đất phi nông nghiệp. Đối với miền núi, khuyến khích chuyển đất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, dịch vụ, nơi mà điều kiện sản xuất nông nghiệp bấp bênh, gắn với việc đầu tư hạ tầng cho vùng này, đào tạo nguồn nhân lực, bố trí lại dân cư để đẩy nhanh xóa đói giảm nghèo và phát triển kinh tế của vùng đặc biệt khó khăn và vùng miền núi. Mặt khác, Chính phủ cần đầu tư nghiên cứu, phát triển đường sá, điện, cơ sở hạ tầng tại những khu vực đất cằn, đồi núi, hiện ở chưa có đường giao thông, để kéo các nhà đầu tư đến, tránh việc để các nhà đầu tư chỉ chọn những nơi ven quốc lộ, thuận tiện cho giao thông.

Trước mắt, cần một quy hoạch rất cụ thể trên phạm vi cả nước là vùng nào phải để lại để trồng lúa, trồng cây lương thực và vùng nào chúng ta có thể phát triển công nghiệp dịch vụ. Không phải không có lý do mà bên Trung Quốc người ta quy định muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của 5 mẫu Trung Quốc, tương đương với 1/3 ha, bắt buộc phải được sự chấp thuận của chính phủ trung ương.

Bên cạnh việc phát triển công nghiệp quá trình đô thị hóa cũng làm mất rất nhiều đất nông nghiệp. Mỗi năm hàng chục nghìn ha đất nông nghiệp được chuyển sang phát triển đô thị. Đây là một nhu cầu tự nhiên của quá trình phát triển. Nhưng nếu có tầm nhìn xa trông rộng thì có thể vẫn giữ được đất nông nghiệp mà không ảnh hưởng đến việc phát triển đô thị. Đó là việc đưa các đô thị lên các vùng đồi gò và phát triển đô thị theo chiều cao chứ không theo chiều rộng. Chẳng hạn như Thủ đô Hà Nội, với 6 triệu dân và trong tương lai vài ba chục năm nữa là 10 triệu dân, nếu phát triển theo chiều cao, chỉ cần trên dưới 1.000 ha. Đã có kinh nghiệm của Hồng Kông, New York, Tokyo, Thượng Hải…Đảo Hồng Kông chỉ có diện tích hơn 700 ha nhưng có đến hơn 3 triệu người sinh sống, làm việc. Đảo Manhattan của New York cũng vậy - hơn 2 triệu người trên diện tích khoảng 500 ha. Kinh nghiệm của những nơi này là xây dựng các tòa nhà lớn và cao – trên dưới 30 tầng, không cho phép xây nhà dưới 20 tầng. Hà Nội hiện vẫn lãng phí tài nguyên đất khi chỉ xây nhà quá thấp. Tại sao việc mở các khu đô thị mới lại chỉ xây trên dưới 20 tầng và lại dành một phần cho việc xây dựng các cái gọi là "biệt thự” thấp tầng. Tại sao việc cải tạo các khu tập thể cũ thành các khu đô thị mới cũng không vượt quá 20 tầng? Một bài tính rất đơn giản là trước đây các căn hộ ở khu tập thể Kim Liên thường là chỉ 30 - 40 m2 cho một gia đình 4 người. Nay nhu cầu của một gia tính như thế tối thiểu phải là 100 m2. Vậy việc nâng chiều cao từ nhà lắp ghép 5 tầng lên 11 tầng hay cho dù là 21 tầng thì liệu cả khu tập thể rộng hàng chục ha này có thêm bao nhiêu người từ nơi khác đến. Con số là không nhiều. Vây tại sao ta không nâng thêm chiều cao của các ngôi nhà lên từ 30 đến 40 tầng để có thêm chỗ cho hàng nghìn người khác, mà không phải lập ruộng để xây nhà.

Nên nhớ rằng, nước ta đất chật - người đông, cần phải biết sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất. Nếu tính trung bình thì mật độ trung bình của thế giới là dưới 100 người/ 1 km2. Ngay Trung Quốc, nước đông dân nhất thế giới, thì mật độ cũng chỉ là 140 người/1 km2 (l,3 tỷ dân trên hơn 9 triệu km2). Còn Việt Nam ta, hiện nay là 87 triệu dân, tương lai là hơn 100 triệu trên diện tích 330.000 km2, nghĩa là hơn 3000 người/1 km2

Thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau 50 năm nữa sẽ có không dưới 10 triệu dân. Vậy phát triển đô thị phải theo chiều cao. Và việc hạn chế chiều cao hôm nay cũng đồng nghĩa với việc Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị khác sẽ phải mở rộng thêm nữa. Vậy ngay từ bây giờ, các cấp có thẩm quyền cần phải có quyết định sáng suốt hơn nữa, vì 50 năm, 100 năm sau.
Nguồn: Kinh tế & đô thị

Thứ Tư, 14 tháng 10, 2009

Hướng dẫn 1 chút

Những link như thế này vd : http://www.semla.org.vn/images_upload/pdf_343.pdf các bạn chỉ cần đưa chuột đến chữ cái nào đó và nhấp chuột trái 3 cái liên tục sau đó nhấp chuột phải chọn copy sau đó paste vào thanh địa chỉ và download, 1 số tập tin có định dạng tập tin là pdf thì các bạn down chương trình này về foxit reader và đọc thui. Còn ai hỏi gì nữa thì hỏi qua yahoo hay trên này cũng dc.

Một vài link khác

http://www.markets4poor.org/index.php?cx=001171751770638631552%3Asch_lpuxuqy&cof=FORID%3A11&q=%C4%91%E1%BA%A5t+%C4%91ai&name=search#1039

http://www.fetp.edu.vn/downloads/devstrategy04dl.cfm?fid=122&fname=Yeutogiadat&ftype=pdf

http://www.semla.org.vn/images_upload/pdf_343.pdf

http://tailieu.vn/download/document/MTU3NjM3NTc4.Mzc1Nzg=.html
http://tuanvietnam.net/chong-tham-nhung-tai-nguyen-nang-cao-minh-bach-va-giai-trinh

Đất

Đất đai có thể nói đã và đang trở thành một nguồn lợi béo bở nhất,
đồng thời cũng dễ dàng nhất cho nạn tham nhũng hiện nay. Do đó, không
nên bỏ qua mục tiêu ngăn chặn tham nhũng khi sửa đổi Luật Đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Dù với tư cách đại diện chủ sở hữu nhưng
Nhà nước có quyền gần như tuyệt đối trong việc định đoạt đối với đất
đai.

Ví dụ, theo điều 5, Luật Đất đai, Nhà nước có các quyền: quyết định
mục đích sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;
cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; định giá đất; quyết định về
hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất...

Với những quyền to lớn đó, nếu không có quy định ràng buộc chặt chẽ và
cơ chế giám sát hữu hiệu thì tất yếu sẽ nảy sinh tham nhũng, nhất là
khi đất đai trở thành một thứ hàng hóa có giá trị như hiện nay.

Vị trí đặt quảng cáoThực tế cho thấy, tiêu cực, sai phạm đang có mặt
trong hầu hết tiến trình thực thi quyền lực đối với đất đai nhưng phổ
biến hơn cả là trong việc thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử
dụng đất... Việc thu hồi đất dù thủ tục xem ra hết sức phức tạp, rối
rắm, nhưng lại đang bị lợi dụng, lạm dụng đến mức có người cho rằng
“không đâu như ở Việt Nam thu hồi đất dễ như vậy”.

Một trong những cách thu hồi đất nhanh và rẻ là “thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích phát triển kinh tế”. Với trường hợp này, người được
giao đất được lợi rất nhiều thứ. Một mặt, việc thu hồi đất sẽ do Nhà
nước “gánh” giùm và mặt khác tiền đền bù luôn luôn thấp vì áp theo
khung giá do Nhà nước ấn định. Nói cách khác, họ được “cấp” đất với
chi phí rẻ so với giá đất trên thị trường, ngược lại người bị thu hồi
luôn luôn phải chịu thua thiệt nặng nề. Đây chính là mảnh đất màu mỡ
cho tham nhũng.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ hơn một năm qua, từ đầu năm 2008
đến nay, trong 12.039 vụ thanh tra tại các tỉnh, thành phố, cơ quan
chức năng đã phát hiện 8.052 héc ta đất có sai phạm, kiến nghị thu hồi
3.790 héc ta, đã thu hồi 361,9 héc ta đất.

Với những mặt tiêu cực có thể xảy ra, việc thu hồi đất lẽ ra nên hết
sức hạn chế, thế nhưng, pháp luật về đất đai lại mở rộng cho quá nhiều
đối tượng được áp dụng.

Theo điều 40, Luật Đất đai, có bốn trường hợp Nhà nước được thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gồm đầu tư xây dựng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn.

Thế nhưng, đến Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, loại “dự
án đầu tư lớn” được diễn giải, mở rộng thêm ba đối tượng, đó là các dự
án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A; các dự
án từ vốn ODA; các dự án đầu tư 100% vốn nước ngoài mà không thể đầu
tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đến lượt các
văn bản diễn giải tiếp, chẳng hạn tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP có hiệu
lực từ ngày 2-4 năm nay (trước đây là Nghị định 16/2005/NĐ-CP), loại
dự án thuộc nhóm A lại được mở rộng, nâng lên khoảng 50 lĩnh vực khác
nhau. Đó là chưa kể những dạng “biến tướng” khác trong quá trình thực
thi pháp luật.

Gắn liền với việc thu hồi đất, giao đất là chuyển đổi mục đích sử dụng
đất, đặc biệt là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; đất rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác... Giá trị đất sau mỗi lần
chuyển đổi như vậy có thể tăng lên gấp bội lần, thậm chí hàng trăm lần
và do đó cũng trở thành miếng mồi ngon cho tiêu cực, tham nhũng, nhất
là khi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định về việc chuyển
đổi này còn khá sơ sài. Luật Đất đai chỉ quy định vỏn vẹn trong hai
điều khoản và không hề nói rõ điều kiện cụ thể nào thì được chuyển mục
đích sử dụng.

Hệ quả là với tình trạng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan
ở các địa phương, hàng loạt héc ta “bờ xôi ruộng mật” lần lượt bị thế
chỗ bởi các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng, để rồi thậm chí bị bỏ
hoang do dự án “treo”, chủ đầu tư không có năng lực; hay hàng loạt khu
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ bị tàn phá nặng nề khi chuyển đổi mục
đích sử dụng.

Theo một báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, từ năm
2000-2007 diện tích đất trồng lúa của cả nước đã giảm tới 361.935 héc
ta. Chỉ riêng từ năm 2000-2005, đất lúa giảm 318,4 ngàn héc ta, trong
đó chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp không thu tiền là
40.700 héc ta, chuyển sang cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
là 24.700 héc ta và 220.000 héc ta đất dịch chuyển sang ngành nuôi
trồng thủy sản. Với diễn biến trên, sản lượng lúa bị sụt giảm từ
400.000-500.000 tấn/năm và ảnh hưởng tới đời sống của ít nhất 100.000
hộ nông dân/năm.

Trong khi đó, cơ chế để giám sát việc thực thi quyền lực trong quản lý
đất đai còn bộc lộ nhiều bất cập. Một trong những vấn đề quan trọng
cần giám sát là quy hoạch sử dụng đất đai từ khi lập cho đến quá trình
thực thi, triển khai. Nếu việc này được giám sát chặt chẽ thì khó có
chuyện quy hoạch đường đi qua nhà của vị quan chức nọ bị bẻ cong sang
nhà người khác hoặc tùy tiện cấp đất cho nhà đầu tư làm sân golf thay
vì lẽ ra phải được giữ lại để nuôi bò sữa.

Theo Luật Đất đai, cả bốn cấp hành chính gồm Chính phủ, tỉnh (thành
phố), huyện, xã đều có chức năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, chỉ có việc lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất ở cấp xã mới
phải lấy ý kiến nhân dân. Như vậy, người dân không có cơ hội đóng góp
ý kiến cho quy hoạch của các cấp còn lại mặc dù những quy hoạch này
dùng để làm cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết.

Mặt khác, luật cũng chưa xác định giá trị pháp lý của việc đóng góp ý
kiến, nghĩa là nếu ý kiến đó hợp lý mà không được cơ quan lập quy
hoạch tiếp thu thì... cũng chẳng sao cả. Chính vì vậy, trên thực tế
không ít nơi công đoạn lấy ý kiến của dân bị cơ quan lập quy hoạch lờ
đi hoặc làm qua loa, hình thức. Một dự án xây dựng cụm công nghiệp tại
Bảo Lộc, Lâm Đồng, thậm chí quên” luôn cả việc lấy ý kiến người dân và
đến bảy tháng sau khi phê duyệt quyết định quy hoạch chi tiết mới được
công bố.

Thế nhưng, ngay cả trong trường hợp người dân được lấy ý kiến đi chăng
nữa thì việc đóng góp cũng khó đạt hiệu quả vì quy hoạch đất đai là
một lĩnh vực chuyên môn phức tạp, không phải ai cũng hiểu để đóng góp
ý kiến. Ngay tại nhiều cơ quan hay dự án ở TPHCM, những bảng, biển quy
hoạch được treo, cắm từ năm này qua năm khác nhưng hầu hết người dân
chẳng ai quan tâm vì họ có hiểu gì đâu.

Để khắc phục vấn đề này, nên chăng với những dự án có quy mô tác động
lớn cần có một hội đồng thẩm định độc lập bao gồm các nhà chuyên môn,
các nhà khoa học?

Đất

Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố khác là tư bảnsức lao động.

Vì đất không được sinh ra, thị trường đất đai phản ứng đối với việc đánh thuế khác hẳn so với thị trường lao động và thị trường hàng hóa do con người sản xuất ra. Thuế giá trị đất hoàn thiện một cách lý tưởng có thể không ảnh hưởng tới chi phí cơ hội trong việc sử dụng đất, thay vì thế nó có thể làm giảm giá trị của quyền sở hữu đất hợp pháp (xem chủ nghĩa George).

Đất, cụ thể là vị trí địa lý và các tài nguyên khoáng sản trong lịch sử đã là nguyên nhân của rất nhiều vụ xung đột và tranh cãi. Các chương trình cải cách đất đai được đưa ra để phân bổ lại đất đai, thông thường là nguyên nhân của nhiều tranh cãi và các tài nguyên khoáng sản là nguyên nhân của nhiều cuộc chiến, đặc biệt là ở châu Phi.

Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam

Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam

Người trình bày:

Giáo sư, Tiến sỹ Khoa học Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ngày:

08/01/2007 tại FETP, vào lúc 14:00, tại phòng học A

Đổi mới trong luật đất đai ( 227.9 KB)

Tham nhũng về đất đai ( 206.5 KB)

Thị trường bất động sản cho tương lai ( 202.8 KB)

Thị trường quyền sử dụng đất ( 300.6 KB)

Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ( 186.6 KB)

Tài nguyên đất ở nước ta

Tài nguyên thiên nhiên là yếu tố của môi trường tự nhiên được con người sử dụng để tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Tất cả của cải vật chất tự nhiên tồn tại ở quốc gia nào là TNTN của quốc gia đó.
Tài nguyên đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam,. đất tự nhiên ở Việt Nam có diện tích đất liền gần 330.000km2, phần nội thuỷ và lãnh hải voi bờ biển rộng 226.000km2; vùng đặc quyền kt và thèm lục địa rộng khoảng 1000km2, đứng thứ 58 thế giới, bình quân đầu người là 0,45ha, đứng thứ 159 trong gần 200 nước trên thế giới. đât nông nghiệp chiếm khoản từ 10-11 triệu ha. Hiện nay mơi sử dụng khoảng gần 70% số đất nông nghiệp hiện có, số còn lại hầu là đất xấu , đất Việt nam phân 13 nhóm: Cồn cát và cát biển : 502.045 ; Ðất mặn :991.202 ; Ðất phèn:2.140.306 ;Ðất phù sa : 2.936.413 ; Ðất lầy và than bùn:71.796 ; Ðất xám bạc màu : 2.481.987 ; Ðất đỏ và xám nâu vùng bán khô hạn:34.234; Ðất đen:237.602 ; Ðất đỏ vàng:15.815.790 ; Ðất mùn vàng đỏ trên núi : 2.976.313 ;Ðất mùn trên núi cao:280.714 ; Ðất thung lũng do sản phẩm dốc tụ:330.814 ; Ðất xói mòn trơ sỏi đá:5505.298; Các loại đất khác và đất chưa điều tra:3.651.586 .

* Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển:
Xét trên phạm vi toàn thê giới, không có tài nguyên, đất đai thì không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại loài người hiệu quả nguồn tài nguyên đó.
Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây:
Một xã hội có một nền sản xuất thường có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ
thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay,một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực.
Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực.
* Tình hình khai thác và sử dụng đất ở vi ệt nam trong thời gian qua
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới. Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường
bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản". Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hoá. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm và khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ảnh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm đang ở phía trước.
* Tình hình thực tế sử dụng đất ở các địa phương
Một số địa phương sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa, đất có khả năng nông nghiệp cao, đất đang có khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để xây dựng các khu công nghiệp. Trong lúc, nông dân tại một số địa phương đang thiếu đất hoặc không có đất để sản xuất thì một diện tích không nhỏ đất nông nghiệp bị thu hồ Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Để xây dựng các khu công nghiệp (KCN) đã bị lãng phí, thậm chí không sử dụng trong nhiều năm liền. Tỷ lệ lấp đầy các KCN, KCX mới đạt 50%. Hiện có 12 KCN, KCX (với tổng diện tích gần 2.000 ha) được thành lập từ năm 1998 trở về trước nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn chưa được một nửa diện tích, điển hình là các KCX Hải Phòng, KCN Đài Tư và KCN Daewoo Hanel của Hà Nội… Nhiều địa phương nôn nóng phát triển công nghiệp và đô thị, qui hoạch sử dụng đất cho các lĩnh vực này vượt quá khả năng đầu tư và điều kiện thực tiễn địa phương. Nhiều người dân thiếu việc làm, gây lãng phí không nhỏ về đất đai.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đoàn Bạc Liêu và một số đại biểu cho rằng: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được triển khai một cách thực chất và đều khắp ở tất cả các cấp. Vẫn còn nhiều tỉnh chưa điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003, nhiều huyện và xã chưa có quy hoạch sử dụng đất. Công tác kiểm tra, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự nghiêm túc, kịp thời. Đây là nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng không tốt đến kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất 2006-2010.
Về tình hình sử dụng đất, nhiều đại biểu đề nghị, cần đánh giá rõ hơn nữa thực trạng, đặc biệt là những vấn đề có liên quan đến việc giảm diện tích trồng lúa 220.000 ha so với năm 2000, trong đó chủ yếu là đất trồng lúa có khả năng thâm canh cao, cũng như tình trạng khai thác quá mức làm giảm độ màu mỡ của đất sản xuất nông nghiệp. Đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đề nghị Quốc hội cần có biện pháp để đảm bảo diện tích đất tốt trồng lúa, giữ vững an ninh lương thực và xuất khẩu …
Đại biểu Nguyễn Kim Khanh đoàn Bình Phước đề nghị cần đơn giản hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân có thể sử dụng để vay vốn ngân hàng, phát triển sản xuất…; về hậu thu hồi đất đã tạo ra sự giàu có giả tạo của người dân, do được bồi thường đất thu hồi, nhưng sau đó không còn đất sản xuất, không có việc làm, từ đó nảy sinh các tiêu cực dẫn đến đói nghèo, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã – hội. Do đó Chính phủ cần có sự hỗ trợ dạy nghề, tạo việc làm ổn định cho người dân bị thu hồi đất…
Đại biểu Đặng Văn Xướng đoàn Long An cho rằng, diện tích đất sản xuất kinh doanh 5 năm qua tăng 81.900 ha so với năm 2000. Diện tích tăng thêm này có được là do lấy từ các loại đất khác, trước hết là đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong Báo cáo chưa làm rõ tình hình sử dụng các diện tích đất dành cho khu công nghiệp, khu kinh tế mới, khu kinh tế cửa khẩu … Nhiều địa phương báo cáo diện tích đăng ký và đã giao cho thuê chỉ chiếm khoảng 50% nhưng thực chất diện tích đất xây công trình chỉ khoảng 1/3. Tình trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất sản xuất kinh doanh, mà còn làm tăng chi phí giải toả và ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như đời sống của những hộ nông dân có đất bị thu hồi… Về giá cả đền bù không thống nhất, hai địa phương liền kề có thế đất như nhau, nhưng giá đền bù khác nhau, dự án trung ương đầu tư thì giá khác, còn của địa phương lại có giá thấp hơn. Việc này đã gây bức xúc trong dân, dẫn đến kiện cáo. Vì vậy, vấn đề này cần được phân tích sâu hơn và làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan trong trong việc sử dụng tài nguyên đất loại này.
Về hệ thống định mức sử dụng đất, đại biểu Vũ Tuyên Hoàng đoàn Quảng Nam đề nghị: Cần đặc biệt chú trọng đến một số loại đất như: Đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, đất dành cho công sở... là các loại đất mà việc kế hoạch hóa chính xác sẽ vừa bảo đảm tính ổn định cần thiết, vừa bảo đảm tính hiệu quả và tiết kiệm trong quá trình sử dụng. Đối với đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình điện, cần định mức đúng phần hành lang bảo vệ và có cơ chế khai thác, sử dụng tạm thời, không để lãng phí. Đối với đất dành cho công sở, cần quy định rõ định mức sử dụng đối với công sở theo từng cấp ở trung ương và các cấp địa phương. Đối với đất dành cho trường học, bệnh viện, công trình văn hóa, phải chú ý thỏa đáng các công trình phụ trợ, cây xanh…Đại biểu cũng đưa ra minh chứng, hiện nay hai bên đường 5 các khu công nghiệp đua nhau mọc lên thay thế những vùng đất trồng lúa lâu nay, mà nước ta là nước đông dân, diện tích đất không nhiều. Vì vậy, cần có tính toán lâu dài trong kế hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Về kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đối với một số loại đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm tăng thêm 213.010 ha, đất trồng lúa nước giảm 172.360 ha, đất chuyên trồng lúa nước (trồng 2 vụ lúa nước trong năm trở lên, có năng suất cao) giảm 32.790 ha so với năm 2005. Diện tích đất trồng cây lâu năm tiếp tục tăng chủ yếu dành cho các loại cây công nghiệp như cao su, cà phê, chè, tiêu... cần chú ý đến xu hướng giá cả của một số sản phẩm nông nghiệp trên thị trường không tăng thậm chí giảm, điều kiện cung cấp nước cho diện tích các vùng trồng cây công nghiệp cũng chưa thật bảo đảm. Uỷ ban Kinh tế và Ngân sách cho rằng, nếu không cải thiện các điều kiện về khoa học - công nghệ cho ngành nông nghiệp, chế biến nông phẩm, cung cấp đủ nước tưới tiêu, thiếu định hướng rõ nét phát triển ngành thì có thể tái diễn tình trạng sử dụng đất trồng mang tính tự phát và theo phong trào, do đó việc bổ sung thêm 213.011 ha đất trồng cây hàng năm sẽ khó có hiệu quả cao. Vì vậy, song song với việc tăng quỹ đất cho đất trồng cây cần thiết phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho những yếu tố trên. Cần xác định diện tích trồng lúa tối thiểu bảo đảm an ninh lương thực lâu dài cho đất nước đi đôi với áp dụng mạnh mẽ tiến bộ kỹ thuật để nâng cao trình độ thâm canh, canh tác ít nhất 2 vụ lúa trở lên trong một năm, nâng cao chất lượng lúa
* Mục tiêu, phương hương để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả
Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển của thịtrường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững trên nguyên tắc Nhà nước chủ động trong thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và thông qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường, không còn tham nhũng trong thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu quả thị trường thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, đưa được giá đất về mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ấn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực.
Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư. Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi.
Những giải pháp, chính sách lớn để đạt được mục tiêu phát triển việc sử dụng đất trong những năm tới
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
1. Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai, về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, công khai, bình đẳng. Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực hiện thế chấp, bảo lãnh tại các ngân hàng nước ngoài, cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm và đi tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản. Cần xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thống nhất nhằm đưa các đơn vị bất động sản vào vận hành trong hành lang pháp lý duy nhất, đổi mới các luật thuế về đất đai và bất động sản nhằm hiện đại hoá hệ thống tài chính đất đai, tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Xem xét đi tới kết luận về thị trường đất đai thay cho thị trường quyền sử dụng đất.
2. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp với biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường, khắc phục cơ bản tình trạng "xin - cho" về đất, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, tránh sự can thiệp của bộ máy hành chính làm "méo" quan hệ cung - cầu về đất. . Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng công cụ tài chính đất đai nhằm đưa giá đất về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; chính sách tài chính đất đai phải phù hợp với chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng vốn của các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, bằng vốn của các tổ chức tín dụng tham gia thị trường thế chấp, bảo lãnh, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản; tạo sự bùng nổ về vốn đầu tư trong đó khai thông được việc chuyển giá trị bất động thành vốn đầu tư nhằm xác định nguồn đầu tư chủ yếu từ nội lực.
3. Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về
bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, sớm tin học hoá để tạo bước
chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, công khai hoá mọi giao dịch về bất động sản do nhu cầu đời sống người dân cũng như trong quan hệ kinh doanh.
4 Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm
vụ của cơ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động cung cấp đất của Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống cán bộ địa chính cấp xã; lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý.
5.Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,
mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất.
6. Cần quan tâm, có chính sách đồng bộ đối với các khu vực của thị trường, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình công cộng theo cơ chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, cơ sở dịch vụ; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được hưởng chính sách ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
7. Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.

Chuyên đề Minh bạch thị trường nhà đất của saigontimes

Cải cách, phải đi từ con người


Không còn phải bàn cãi gì nữa, thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nói riêng đã trở thành một vấn nạn.

Có lẽ vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã không lấy làm ngạc nhiên trước những con số bất thường: 33 thủ tục cho một dự án muốn triển khai, với thời gian hoàn tất bình quân lên tới ba năm, thậm chí có dự án phải mất đến sáu, bảy năm.

Đây là công bố của Bộ Xây dựng tại cuộc hội thảo do bộ này tổ chức tuần qua tại TPHCM. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên còn tiết lộ có những hồ sơ dự án phải đóng 50-60 con dấu của các cơ quan chức năng.

Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng đề xuất một kế hoạch cải tiến lại quy trình thủ tục đầu tư cho dự án bất động sản, rút gọn xuống còn tám bước với thời gian chỉ còn 12 tháng. Có thể nói đây là nỗ lực rất lớn của bộ, tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn tỏ ra lo ngại về tính khả thi của kế hoạch, bởi vấn đề không chỉ nằm ở việc tinh giản quy trình.

Bức thiết hàng đầu hiện nay ai cũng biết chính là nằm ở bộ máy cán bộ công chức. Chuyện cán bộ gây khó dễ, đùn đẩy trách nhiệm, tiêu cực có lẽ không còn đơn lẻ nữa mà gần như đã trở thành chuyện… thường ngày ở huyện. Thông tin quy hoạch lẽ ra phải được công khai thì cán bộ giấu đi, để dành… bán!

Chỉ vì một trưởng phòng của sở quy hoạch kiến trúc gây khó dễ mà riêng khâu duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 có doanh nghiệp đã mất đứt ba năm rưỡi đeo đuổi.

Cười ra nước mắt là câu chuyện ngoài lề của một doanh nghiệp xin đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nghe nói chương trình nhà ở xã hội triển khai chậm do thiếu quỹ đất, doanh nghiệp này đã sốt sắng gửi thư cho tất cả các quận xin được đầu tư bằng đất đã có của mình. Thật lạ thay, doanh nghiệp chờ mãi vẫn không có một quận nào trả lời. Sau này tìm hiểu, doanh nghiệp mới vỡ lẽ vì dự án nhà ở xã hội được ưu đãi nên muốn đầu tư thì phải biết chung chi, chứ không thể gửi thư khơi khơi như vậy được.

Không phải không có lý khi kỹ sư Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ví von về những cái “vô” trong lĩnh vực địa ốc hiện nay: thủ tục nhiêu khê là rào cản vô tận; cán bộ thụ lý vô cảm, luôn chọn các điều khoản bất lợi cho doanh nghiệp mà không thấy được các bức xúc của họ và doanh nghiệp chán chường, bất lực đến vô vọng.

Hậu quả của vấn nạn về thủ tục hành chính và bộ máy cán bộ công chức, nếu tính bằng tiền, như lời của bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cơ điện lạnh Ree, đã làm lãng phí hàng tỉ đô la của nhà đầu tư cũng như xã hội.

Nhiều ý kiến thắc mắc rằng theo quy định, nếu sau 12 tháng kể từ khi có thỏa thuận địa điểm đầu tư mà chủ đầu tư không khởi công xây dựng dự án thì dự án sẽ bị thu hồi, trong khi đó, cán bộ gây chậm trễ quy trình thủ tục lại không bị một chế tài nào. Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại Địa ốc Thanh Bình, bức xúc: “Tôi chưa thấy cán bộ nào làm sai bị chế tài cả”.

Giám đốc một doanh nghiệp đã không thật đồng tình khi nghe vị phó chủ tịch chính quyền thành phố phát biểu, yêu cầu doanh nghiệp “cung cấp sự vụ cụ thể, nêu đích danh những cán bộ “mè nheo” hoặc tắc trách làm chậm trễ hồ sơ, chính quyền thành phố sẽ xử lý nghiêm khắc, không bao che bất cứ một cá nhân nào”.

Trách nhiệm giám sát, xử lý đối với cán bộ, công chức trong bộ máy công quyền trước hết thuộc về Nhà nước, là công việc thường xuyên, chứ sao cứ phải trông chờ vào tố cáo của doanh nghiệp? Bà Mai Thanh đề xuất trong trường hợp hồ sơ nộp đã đầy đủ, hợp lệ mà cán bộ thụ lý không giải quyết đúng thời hạn thì nên áp dụng cơ chế doanh nghiệp được quyền tự động thực hiện.

Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính cũng không thể do một mình Bộ Xây dựng thực hiện được, vì để thực hiện một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải “gõ” rất nhiều cửa, thực hiện theo nhiều văn bản khác nhau.

Quả không sai khi một doanh nghiệp ví “con thuyền địa ốc” hiện giờ đang chao đảo, vô định do những người cầm lái, mỗi người theo một định hướng khác nhau như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính… Có trường hợp, với dự án nhà cao tầng trên 45 mét, nhà đầu tư còn phải khăn gói ra Hà Nội để xin phép cả Bộ Quốc phòng!

Có doanh nghiệp đặt vấn đề: hàng năm, mỗi bộ, ngành đều tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến đóng góp để cải cách, cải tiến rồi sau đó mạnh ai nấy ra văn bản, chính sách và các quy định vẫn tiếp tục chồng chéo nhau. Vậy thì vì sao các bộ, ngành không ngồi lại với nhau để tổ chức các hội thảo “liên bộ”, cùng đối thoại với doanh nghiệp và ban hành những chính sách đồng bộ? Hoặc vì sao không đưa việc quản lý bất động sản vào một mối, ví dụ một ủy ban quản lý địa ốc chẳng hạn?

Có thể thấy rõ, chỉ lúc nào các bộ, ngành đặt quyền lợi chung của đất nước, của doanh nghiệp, của người dân lên trên hết, thay vì quyền lợi cục bộ của mình (như chuyện tranh nhau giấy “đỏ”, giấy “hồng” vừa qua) thì “con thuyền địa ốc” mới thuận buồm xuôi gió.

TẤN PHƯƠNG

VN cải thiện chỉ số minh bạch nhà đất

(TBKTSG Online) - Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế, vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu qua chỉ số RETI (Real Estate Transparency Index).

Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về mức độ minh bạch trên thị trường bất động sản.

Theo bảng xếp hạng năm nay, Canada và Úc chia nhau vị trí đầu bảng trong danh sách 10 nước có chỉ số minh bạch cao. Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 - nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.

Các quốc gia được xếp loại theo năm nhóm: thị trường bất động sản minh bạch ở mức độ cao, minh bạch, bán minh bạch, minh bạch thấp và không minh bạch.

Cách đây hai năm, thị trường bất động sản Việt Nam được Jones Lang LaSalle xếp vào nhóm cuối cùng, là thị trường không minh bạch.

Bảng xếp hạng đánh giá tính minh bạch của thị trường qua nhiều yếu tố như: lượng hàng hóa hiệu quả, những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một cách đúng đắn, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường.

Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng.

Trong báo cáo, tiến sĩ Jane Murray, Trưởng phòng nghiên cứu châu Á-Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle, cho biết tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tính minh bạch đã được cải thiện nhưng không đồng đều ở các quốc gia. Việt Nam nằm trong số nước có sự tiến bộ lớn tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Cùng với Ấn Độ và Trung Quốc, Việt Nam đang là thị trường nhận được sự chú ý lớn hơn của các nhà đầu tư trong vấn đề thuê mua bất động sản trong các năm gần đây.

Tiến sĩ Jane Murray cũng chỉ ra rằng, những tiến bộ, đặc biệt trong môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản, luật pháp và các thủ tục thu hồi đất bắt buộc của khu vực công là nguyên nhân chính cho sự thay đổi này.

10 nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhất năm 2008:

- Canada

- Úc

- Mỹ

- New Zealand

- Anh

- Hà Lan

- Pháp

- Thụy Điển

- Bỉ

- Ireland

Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của Jones Lang LaSalle Việt Nam cũng cho rằng, chính nhờ sự thay đổi này mà Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân công rẻ hơn. Nhiều nhà đầu tư đang đứng trước lựa chọn, Việt Nam hay Ấn Độ sẽ là điểm dừng chân tiếp theo trong chiến lược đầu tư vào bất động sản của họ sau Trung Quốc.

Đánh giá về sự cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online rằng vẫn còn rất nhiều việc phải làm để tăng tính minh bạch của thị trường này khi các yếu tố đầu tư liên quan đến nhiều bộ, ngành.

Tuy nhiên, Jones Lang Lasalle cũng cho rằng, chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Sự minh bạch ở mức độ cao sẽ không triệt tiêu được tất cả những rủi ro hoặc đảm bảo giao dịch kinh doanh hiệu quả. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố ổn định trong nền kinh tế vĩ mô.

Nhưng ở một khía cạnh nào đó, theo ông Quang thì chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó

Trong báo cáo, Jaques Gordon, nhà phân tích chiến lược toàn cầu của Jones Lang Lasalle cho rằng, những thị trường mới nổi đã có những cải thiện đáng kể về mức độ minh bạch của thị trường nhà đất. Những cải thiện này liên quan đến những áp lực của toàn cầu hóa khiến các nhà đầu tư mở rộng hoạt động để tìm kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, sự luân chuyển của các dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia đã tạo ra nhu cầu to lớn về thông tin. Áp lực này khiến các nước phải cởi mở hơn về mặt pháp lý và quản lý nhằm giúp tăng sự luân chuyển của các dòng vốn.

Ông Jaques Gordon cũng khẳng định, bên cạnh việc tập trung nhiều vào các thị trường có tính minh bạch tốt như Anh, Canada, Hà Lan và Hongkong thì nhiều nhà đầu tư xuyên biên giới cũng quan tâm đến những thị trường nhà đất mà tính minh bạch chưa cao, vì ở đây rất nhiều tiềm năng. Nhưng những nhà đầu tư này đòi hỏi phải có lợi nhuận đầu tư cao hơn để bù đắp cho những rủi ro liên quan đến tính minh bạch thấp của các thị trường này.

HẠNH LIÊN


Thị trường nhà đất cần tính minh bạch

TBKTSG Online) - Cuối tháng 6 này, Jones Lang LaSalle, một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, sẽ công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu.

Các nhà đầu tư khá quan tâm tới bảng đánh giá này khi chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ vị trí cuối bảng vào năm 2006 đã được nâng lên vào năm 2008. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.

Cơ sở nào để Jones Lang LaSalle đưa ra những đánh giá và xếp hạng bằng chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản?

Ngày 30-6 tới, chúng tôi sẽ chính thức đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam cùng với chỉ số minh bạch của thị trường toàn cầu. Chỉ số minh bạch thị trường toàn cầu đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường bất động sản.

Bảng xếp hạng này chúng tôi thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56. Năm nay, số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt.

Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm bất động sản... Bảng xếp hạng chỉ số RETI được chia làm nhiều cấp độ khác nhau như rất minh bạch, minh bạch, trung bình....

Bảng xếp hạng sắp tới cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt về chỉ số minh bạch thông qua nhiều cải thiện về thủ tục đầu tư, sự công khai hơn của thị trường. Có hai yếu tố rất quan trọng là thủ tục đấu thầu và đấu giá đất. Nếu hai yếu tố này tiếp tục được cải thiện theo chiều hướng tốt, chắc chắn Việt Nam sẽ có sự đảo chiều ngoạn mục về chỉ số xếp hạng trong những năm tiếp theo.

Đáng tiếc là ở một số phương diện, sự cải cách trong thủ tục vẫn chưa có sự triệt để, hoặc có những trường hợp luật quy định rất tốt nhưng bộ phận thực hiện luật lại chưa tốt gây nhiều phiền toái cho người đầu tư. Chúng tôi cũng phân tích và đánh giá dựa vào những ý kiến của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước với những hệ thống câu hỏi tập trung vào nhiều lĩnh vực khác nhau.

Nhìn chung, những ý kiến của những doanh nghiệp nước ngoài đều kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường này, nhưng họ cũng bày tỏ sự e ngại khi phải tiếp xúc với một môi trường thiếu minh bạch.

Chỉ số minh bạch có ý nghĩa thế nào đối với nhà đầu tư, cũng như đối với việc tìm kiếm lợi nhuận của họ tại thị trường đó, thưa ông?

Một thực tế là chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Nước Mỹ nằm trong nhóm nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhưng hiện nay đầu tư vào thị trường này lại không kiếm được nhiều lời như một số thị trường khác. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố trong nền kinh tế vĩ mô.

Nhưng chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó. Đây là một nghiên cứu giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định cơ hội và chiến lược kinh doanh trên toàn cầu. Bên cạnh bảng xếp hạng này, chúng tôi cũng tiến tới công bố bản cáo bạch hàng quí về diễn biến của thị trường nhà đất tại Việt Nam.

Chúng tôi quan sát thấy rằng, những nước chúng tôi từng công bố có chỉ số minh bạch yếu đều có sự cải thiện về chỉ số trong những giai đoạn tiếp theo. Bảng xếp hạng chỉ số minh bạch chỉ ra một nhóm những phương diện cần phải cải thiện. Đặc biệt, ngoài những nhóm cơ bản như thủ tục đầu tư, chi phí đầu tư, chúng tôi còn công bố về nhóm hối lộ hay tỷ lệ tham nhũng trong thị trường bất động sản.

Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận Dịch vụ tư vấn chiến lược của Jones Lang LaSalle Việt Nam. Ảnh: Hạnh Liên

Ông nghĩ gì về ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nhiều tiềm năng nhưng lại khá phức tạp?

Thực tế, khi tiếp cận thị trường nhà đất Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường phải gặp tư vấn. Vì họ phải đối mặt với một nhóm những khó khăn như: thông tin có đầy đủ và chính xác hay không, sự không nhất quán trong bộ máy hành chính, nhân sự của ngành này đang rất yếu... Nhiều nhà đầu tư nói với tôi rằng họ không biết bắt đầu từ đâu trong chuỗi những thủ tục đầu tư của Việt Nam. Mà khi đã thông qua tư vấn, chi phí đầu tư của họ sẽ bị đẩy lên cao.

Thời điểm này thị trường đang chững lại. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để sàng lọc nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trước đây quá phụ thuộc vào vào quỹ đất tốt thì họ cần tổ chức lại chiến lược sản phẩm cung cấp ra thị trường, đánh giá lại nhu cầu của người dân để đưa ra những sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân.

Xu hướng đang diễn ra là nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước liên kết vào nhau. Người có quỹ đất tốt thì liên kết với những người biết làm. Người biết làm, có quỹ đất tốt liên kết với những người có tiền để huy động được vốn.

Một xu hướng tốt của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều nhà đầu tư đã tìm đến những nhà tư vấn chuyên nghiệp để giảm thiểu những rủi ro không cần thiết. Tuy nhiên, việc liên kết với đối tác nước ngoài cũng đặt nhà đầu tư trong nước trước những thách thức. Vì bản thân họ cũng phải có trình độ, thực tế và phải có chiến lược cụ thể.

Vậy theo ông, cần phải có những yếu tố gì để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp?

Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thiếu thông tin. Người dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để kiểm chứng thông tin. Nhiều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao nhiều lần.

Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân để họ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là việc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng.

Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu.

Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân công rẻ hơn. Nhiều nước đang đứng trước lựa chọn, Việt Nam hay Ấn Độ sẽ là điểm dừng chân tiếp theo trong chiến lược về bất động sản của mình sau Trung Quốc. Chỉ có một sự cải cách thực sự về môi trường đầu tư thì cơ hội mới đem lại kết quả

Xin cảm ơn ông!

HẠNH LIÊN (thực hiện)