Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam | |||||||||||
Người trình bày: | Giáo sư, Tiến sỹ Khoa học Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng | ||||||||||
Bộ Tài nguyên và Môi trường | |||||||||||
Ngày: | 08/01/2007 tại FETP, vào lúc 14:00, tại phòng học A
| ||||||||||
Thứ Tư, 14 tháng 10, 2009
Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam
Tài nguyên đất ở nước ta
Tài nguyên thiên nhiên là yếu tố của môi trường tự nhiên được con người sử dụng để tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Tất cả của cải vật chất tự nhiên tồn tại ở quốc gia nào là TNTN của quốc gia đó.
Tài nguyên đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam,. đất tự nhiên ở Việt Nam có diện tích đất liền gần 330.000km2, phần nội thuỷ và lãnh hải voi bờ biển rộng 226.000km2; vùng đặc quyền kt và thèm lục địa rộng khoảng 1000km2, đứng thứ 58 thế giới, bình quân đầu người là 0,45ha, đứng thứ 159 trong gần 200 nước trên thế giới. đât nông nghiệp chiếm khoản từ 10-11 triệu ha. Hiện nay mơi sử dụng khoảng gần 70% số đất nông nghiệp hiện có, số còn lại hầu là đất xấu , đất Việt nam phân 13 nhóm: Cồn cát và cát biển : 502.045 ; Ðất mặn :991.202 ; Ðất phèn:2.140.306 ;Ðất phù sa : 2.936.413 ; Ðất lầy và than bùn:71.796 ; Ðất xám bạc màu : 2.481.987 ; Ðất đỏ và xám nâu vùng bán khô hạn:34.234; Ðất đen:237.602 ; Ðất đỏ vàng:15.815.790 ; Ðất mùn vàng đỏ trên núi : 2.976.313 ;Ðất mùn trên núi cao:280.714 ; Ðất thung lũng do sản phẩm dốc tụ:330.814 ; Ðất xói mòn trơ sỏi đá:5505.298; Các loại đất khác và đất chưa điều tra:3.651.586 .
* Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển:
Xét trên phạm vi toàn thê giới, không có tài nguyên, đất đai thì không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại loài người hiệu quả nguồn tài nguyên đó.
Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây:
Một xã hội có một nền sản xuất thường có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ
thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay,một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực.
Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực.
* Tình hình khai thác và sử dụng đất ở vi ệt nam trong thời gian qua
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới. Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường
bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản". Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hoá. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm và khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ảnh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm đang ở phía trước.
* Tình hình thực tế sử dụng đất ở các địa phương
Một số địa phương sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa, đất có khả năng nông nghiệp cao, đất đang có khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để xây dựng các khu công nghiệp. Trong lúc, nông dân tại một số địa phương đang thiếu đất hoặc không có đất để sản xuất thì một diện tích không nhỏ đất nông nghiệp bị thu hồ Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Để xây dựng các khu công nghiệp (KCN) đã bị lãng phí, thậm chí không sử dụng trong nhiều năm liền. Tỷ lệ lấp đầy các KCN, KCX mới đạt 50%. Hiện có 12 KCN, KCX (với tổng diện tích gần 2.000 ha) được thành lập từ năm 1998 trở về trước nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn chưa được một nửa diện tích, điển hình là các KCX Hải Phòng, KCN Đài Tư và KCN Daewoo Hanel của Hà Nội… Nhiều địa phương nôn nóng phát triển công nghiệp và đô thị, qui hoạch sử dụng đất cho các lĩnh vực này vượt quá khả năng đầu tư và điều kiện thực tiễn địa phương. Nhiều người dân thiếu việc làm, gây lãng phí không nhỏ về đất đai.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đoàn Bạc Liêu và một số đại biểu cho rằng: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được triển khai một cách thực chất và đều khắp ở tất cả các cấp. Vẫn còn nhiều tỉnh chưa điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003, nhiều huyện và xã chưa có quy hoạch sử dụng đất. Công tác kiểm tra, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự nghiêm túc, kịp thời. Đây là nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng không tốt đến kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất 2006-2010.
Về tình hình sử dụng đất, nhiều đại biểu đề nghị, cần đánh giá rõ hơn nữa thực trạng, đặc biệt là những vấn đề có liên quan đến việc giảm diện tích trồng lúa 220.000 ha so với năm 2000, trong đó chủ yếu là đất trồng lúa có khả năng thâm canh cao, cũng như tình trạng khai thác quá mức làm giảm độ màu mỡ của đất sản xuất nông nghiệp. Đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đề nghị Quốc hội cần có biện pháp để đảm bảo diện tích đất tốt trồng lúa, giữ vững an ninh lương thực và xuất khẩu …
Đại biểu Nguyễn Kim Khanh đoàn Bình Phước đề nghị cần đơn giản hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân có thể sử dụng để vay vốn ngân hàng, phát triển sản xuất…; về hậu thu hồi đất đã tạo ra sự giàu có giả tạo của người dân, do được bồi thường đất thu hồi, nhưng sau đó không còn đất sản xuất, không có việc làm, từ đó nảy sinh các tiêu cực dẫn đến đói nghèo, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã – hội. Do đó Chính phủ cần có sự hỗ trợ dạy nghề, tạo việc làm ổn định cho người dân bị thu hồi đất…
Đại biểu Đặng Văn Xướng đoàn Long An cho rằng, diện tích đất sản xuất kinh doanh 5 năm qua tăng 81.900 ha so với năm 2000. Diện tích tăng thêm này có được là do lấy từ các loại đất khác, trước hết là đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong Báo cáo chưa làm rõ tình hình sử dụng các diện tích đất dành cho khu công nghiệp, khu kinh tế mới, khu kinh tế cửa khẩu … Nhiều địa phương báo cáo diện tích đăng ký và đã giao cho thuê chỉ chiếm khoảng 50% nhưng thực chất diện tích đất xây công trình chỉ khoảng 1/3. Tình trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất sản xuất kinh doanh, mà còn làm tăng chi phí giải toả và ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như đời sống của những hộ nông dân có đất bị thu hồi… Về giá cả đền bù không thống nhất, hai địa phương liền kề có thế đất như nhau, nhưng giá đền bù khác nhau, dự án trung ương đầu tư thì giá khác, còn của địa phương lại có giá thấp hơn. Việc này đã gây bức xúc trong dân, dẫn đến kiện cáo. Vì vậy, vấn đề này cần được phân tích sâu hơn và làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan trong trong việc sử dụng tài nguyên đất loại này.
Về hệ thống định mức sử dụng đất, đại biểu Vũ Tuyên Hoàng đoàn Quảng Nam đề nghị: Cần đặc biệt chú trọng đến một số loại đất như: Đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, đất dành cho công sở... là các loại đất mà việc kế hoạch hóa chính xác sẽ vừa bảo đảm tính ổn định cần thiết, vừa bảo đảm tính hiệu quả và tiết kiệm trong quá trình sử dụng. Đối với đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình điện, cần định mức đúng phần hành lang bảo vệ và có cơ chế khai thác, sử dụng tạm thời, không để lãng phí. Đối với đất dành cho công sở, cần quy định rõ định mức sử dụng đối với công sở theo từng cấp ở trung ương và các cấp địa phương. Đối với đất dành cho trường học, bệnh viện, công trình văn hóa, phải chú ý thỏa đáng các công trình phụ trợ, cây xanh…Đại biểu cũng đưa ra minh chứng, hiện nay hai bên đường 5 các khu công nghiệp đua nhau mọc lên thay thế những vùng đất trồng lúa lâu nay, mà nước ta là nước đông dân, diện tích đất không nhiều. Vì vậy, cần có tính toán lâu dài trong kế hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Về kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đối với một số loại đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm tăng thêm 213.010 ha, đất trồng lúa nước giảm 172.360 ha, đất chuyên trồng lúa nước (trồng 2 vụ lúa nước trong năm trở lên, có năng suất cao) giảm 32.790 ha so với năm 2005. Diện tích đất trồng cây lâu năm tiếp tục tăng chủ yếu dành cho các loại cây công nghiệp như cao su, cà phê, chè, tiêu... cần chú ý đến xu hướng giá cả của một số sản phẩm nông nghiệp trên thị trường không tăng thậm chí giảm, điều kiện cung cấp nước cho diện tích các vùng trồng cây công nghiệp cũng chưa thật bảo đảm. Uỷ ban Kinh tế và Ngân sách cho rằng, nếu không cải thiện các điều kiện về khoa học - công nghệ cho ngành nông nghiệp, chế biến nông phẩm, cung cấp đủ nước tưới tiêu, thiếu định hướng rõ nét phát triển ngành thì có thể tái diễn tình trạng sử dụng đất trồng mang tính tự phát và theo phong trào, do đó việc bổ sung thêm 213.011 ha đất trồng cây hàng năm sẽ khó có hiệu quả cao. Vì vậy, song song với việc tăng quỹ đất cho đất trồng cây cần thiết phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho những yếu tố trên. Cần xác định diện tích trồng lúa tối thiểu bảo đảm an ninh lương thực lâu dài cho đất nước đi đôi với áp dụng mạnh mẽ tiến bộ kỹ thuật để nâng cao trình độ thâm canh, canh tác ít nhất 2 vụ lúa trở lên trong một năm, nâng cao chất lượng lúa
* Mục tiêu, phương hương để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả
Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển của thịtrường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững trên nguyên tắc Nhà nước chủ động trong thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và thông qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường, không còn tham nhũng trong thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu quả thị trường thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, đưa được giá đất về mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ấn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực.
Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư. Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi.
Những giải pháp, chính sách lớn để đạt được mục tiêu phát triển việc sử dụng đất trong những năm tới
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
1. Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai, về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, công khai, bình đẳng. Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực hiện thế chấp, bảo lãnh tại các ngân hàng nước ngoài, cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm và đi tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản. Cần xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thống nhất nhằm đưa các đơn vị bất động sản vào vận hành trong hành lang pháp lý duy nhất, đổi mới các luật thuế về đất đai và bất động sản nhằm hiện đại hoá hệ thống tài chính đất đai, tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Xem xét đi tới kết luận về thị trường đất đai thay cho thị trường quyền sử dụng đất.
2. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp với biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường, khắc phục cơ bản tình trạng "xin - cho" về đất, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, tránh sự can thiệp của bộ máy hành chính làm "méo" quan hệ cung - cầu về đất. . Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng công cụ tài chính đất đai nhằm đưa giá đất về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; chính sách tài chính đất đai phải phù hợp với chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng vốn của các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, bằng vốn của các tổ chức tín dụng tham gia thị trường thế chấp, bảo lãnh, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản; tạo sự bùng nổ về vốn đầu tư trong đó khai thông được việc chuyển giá trị bất động thành vốn đầu tư nhằm xác định nguồn đầu tư chủ yếu từ nội lực.
3. Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về
bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, sớm tin học hoá để tạo bước
chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, công khai hoá mọi giao dịch về bất động sản do nhu cầu đời sống người dân cũng như trong quan hệ kinh doanh.
4 Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm
vụ của cơ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động cung cấp đất của Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống cán bộ địa chính cấp xã; lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý.
5.Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,
mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất.
6. Cần quan tâm, có chính sách đồng bộ đối với các khu vực của thị trường, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình công cộng theo cơ chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, cơ sở dịch vụ; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được hưởng chính sách ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
7. Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.
Tài nguyên đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam,. đất tự nhiên ở Việt Nam có diện tích đất liền gần 330.000km2, phần nội thuỷ và lãnh hải voi bờ biển rộng 226.000km2; vùng đặc quyền kt và thèm lục địa rộng khoảng 1000km2, đứng thứ 58 thế giới, bình quân đầu người là 0,45ha, đứng thứ 159 trong gần 200 nước trên thế giới. đât nông nghiệp chiếm khoản từ 10-11 triệu ha. Hiện nay mơi sử dụng khoảng gần 70% số đất nông nghiệp hiện có, số còn lại hầu là đất xấu , đất Việt nam phân 13 nhóm: Cồn cát và cát biển : 502.045 ; Ðất mặn :991.202 ; Ðất phèn:2.140.306 ;Ðất phù sa : 2.936.413 ; Ðất lầy và than bùn:71.796 ; Ðất xám bạc màu : 2.481.987 ; Ðất đỏ và xám nâu vùng bán khô hạn:34.234; Ðất đen:237.602 ; Ðất đỏ vàng:15.815.790 ; Ðất mùn vàng đỏ trên núi : 2.976.313 ;Ðất mùn trên núi cao:280.714 ; Ðất thung lũng do sản phẩm dốc tụ:330.814 ; Ðất xói mòn trơ sỏi đá:5505.298; Các loại đất khác và đất chưa điều tra:3.651.586 .
* Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển:
Xét trên phạm vi toàn thê giới, không có tài nguyên, đất đai thì không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại loài người hiệu quả nguồn tài nguyên đó.
Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây:
Một xã hội có một nền sản xuất thường có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ
thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay,một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực.
Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực.
* Tình hình khai thác và sử dụng đất ở vi ệt nam trong thời gian qua
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới. Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường
bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản". Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hoá. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm và khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ảnh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm đang ở phía trước.
* Tình hình thực tế sử dụng đất ở các địa phương
Một số địa phương sử dụng nhiều đất chuyên trồng lúa, đất có khả năng nông nghiệp cao, đất đang có khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để xây dựng các khu công nghiệp. Trong lúc, nông dân tại một số địa phương đang thiếu đất hoặc không có đất để sản xuất thì một diện tích không nhỏ đất nông nghiệp bị thu hồ Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Để xây dựng các khu công nghiệp (KCN) đã bị lãng phí, thậm chí không sử dụng trong nhiều năm liền. Tỷ lệ lấp đầy các KCN, KCX mới đạt 50%. Hiện có 12 KCN, KCX (với tổng diện tích gần 2.000 ha) được thành lập từ năm 1998 trở về trước nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn chưa được một nửa diện tích, điển hình là các KCX Hải Phòng, KCN Đài Tư và KCN Daewoo Hanel của Hà Nội… Nhiều địa phương nôn nóng phát triển công nghiệp và đô thị, qui hoạch sử dụng đất cho các lĩnh vực này vượt quá khả năng đầu tư và điều kiện thực tiễn địa phương. Nhiều người dân thiếu việc làm, gây lãng phí không nhỏ về đất đai.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đoàn Bạc Liêu và một số đại biểu cho rằng: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được triển khai một cách thực chất và đều khắp ở tất cả các cấp. Vẫn còn nhiều tỉnh chưa điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003, nhiều huyện và xã chưa có quy hoạch sử dụng đất. Công tác kiểm tra, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự nghiêm túc, kịp thời. Đây là nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng không tốt đến kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất 2006-2010.
Về tình hình sử dụng đất, nhiều đại biểu đề nghị, cần đánh giá rõ hơn nữa thực trạng, đặc biệt là những vấn đề có liên quan đến việc giảm diện tích trồng lúa 220.000 ha so với năm 2000, trong đó chủ yếu là đất trồng lúa có khả năng thâm canh cao, cũng như tình trạng khai thác quá mức làm giảm độ màu mỡ của đất sản xuất nông nghiệp. Đại biểu Huỳnh Minh Hoàng đề nghị Quốc hội cần có biện pháp để đảm bảo diện tích đất tốt trồng lúa, giữ vững an ninh lương thực và xuất khẩu …
Đại biểu Nguyễn Kim Khanh đoàn Bình Phước đề nghị cần đơn giản hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân có thể sử dụng để vay vốn ngân hàng, phát triển sản xuất…; về hậu thu hồi đất đã tạo ra sự giàu có giả tạo của người dân, do được bồi thường đất thu hồi, nhưng sau đó không còn đất sản xuất, không có việc làm, từ đó nảy sinh các tiêu cực dẫn đến đói nghèo, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã – hội. Do đó Chính phủ cần có sự hỗ trợ dạy nghề, tạo việc làm ổn định cho người dân bị thu hồi đất…
Đại biểu Đặng Văn Xướng đoàn Long An cho rằng, diện tích đất sản xuất kinh doanh 5 năm qua tăng 81.900 ha so với năm 2000. Diện tích tăng thêm này có được là do lấy từ các loại đất khác, trước hết là đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong Báo cáo chưa làm rõ tình hình sử dụng các diện tích đất dành cho khu công nghiệp, khu kinh tế mới, khu kinh tế cửa khẩu … Nhiều địa phương báo cáo diện tích đăng ký và đã giao cho thuê chỉ chiếm khoảng 50% nhưng thực chất diện tích đất xây công trình chỉ khoảng 1/3. Tình trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất sản xuất kinh doanh, mà còn làm tăng chi phí giải toả và ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp cũng như đời sống của những hộ nông dân có đất bị thu hồi… Về giá cả đền bù không thống nhất, hai địa phương liền kề có thế đất như nhau, nhưng giá đền bù khác nhau, dự án trung ương đầu tư thì giá khác, còn của địa phương lại có giá thấp hơn. Việc này đã gây bức xúc trong dân, dẫn đến kiện cáo. Vì vậy, vấn đề này cần được phân tích sâu hơn và làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan trong trong việc sử dụng tài nguyên đất loại này.
Về hệ thống định mức sử dụng đất, đại biểu Vũ Tuyên Hoàng đoàn Quảng Nam đề nghị: Cần đặc biệt chú trọng đến một số loại đất như: Đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, đất dành cho công sở... là các loại đất mà việc kế hoạch hóa chính xác sẽ vừa bảo đảm tính ổn định cần thiết, vừa bảo đảm tính hiệu quả và tiết kiệm trong quá trình sử dụng. Đối với đất dành cho công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình điện, cần định mức đúng phần hành lang bảo vệ và có cơ chế khai thác, sử dụng tạm thời, không để lãng phí. Đối với đất dành cho công sở, cần quy định rõ định mức sử dụng đối với công sở theo từng cấp ở trung ương và các cấp địa phương. Đối với đất dành cho trường học, bệnh viện, công trình văn hóa, phải chú ý thỏa đáng các công trình phụ trợ, cây xanh…Đại biểu cũng đưa ra minh chứng, hiện nay hai bên đường 5 các khu công nghiệp đua nhau mọc lên thay thế những vùng đất trồng lúa lâu nay, mà nước ta là nước đông dân, diện tích đất không nhiều. Vì vậy, cần có tính toán lâu dài trong kế hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 9.239.930 ha, giảm 175.638 ha so với năm 2005. Do vậy, trong việc sử dụng đất nông nghiệp với tư cách là nguồn lực để thực hiện kế hoạch phát triển nông nghiệp 5 năm, cần thể hiện rõ tính định hướng sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, gắn liền việc khai thác đất với việc đầu tư thâm canh làm tăng độ phì nhiêu của đất để bù lại phần diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn 5 năm trước do chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Về kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đối với một số loại đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm tăng thêm 213.010 ha, đất trồng lúa nước giảm 172.360 ha, đất chuyên trồng lúa nước (trồng 2 vụ lúa nước trong năm trở lên, có năng suất cao) giảm 32.790 ha so với năm 2005. Diện tích đất trồng cây lâu năm tiếp tục tăng chủ yếu dành cho các loại cây công nghiệp như cao su, cà phê, chè, tiêu... cần chú ý đến xu hướng giá cả của một số sản phẩm nông nghiệp trên thị trường không tăng thậm chí giảm, điều kiện cung cấp nước cho diện tích các vùng trồng cây công nghiệp cũng chưa thật bảo đảm. Uỷ ban Kinh tế và Ngân sách cho rằng, nếu không cải thiện các điều kiện về khoa học - công nghệ cho ngành nông nghiệp, chế biến nông phẩm, cung cấp đủ nước tưới tiêu, thiếu định hướng rõ nét phát triển ngành thì có thể tái diễn tình trạng sử dụng đất trồng mang tính tự phát và theo phong trào, do đó việc bổ sung thêm 213.011 ha đất trồng cây hàng năm sẽ khó có hiệu quả cao. Vì vậy, song song với việc tăng quỹ đất cho đất trồng cây cần thiết phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho những yếu tố trên. Cần xác định diện tích trồng lúa tối thiểu bảo đảm an ninh lương thực lâu dài cho đất nước đi đôi với áp dụng mạnh mẽ tiến bộ kỹ thuật để nâng cao trình độ thâm canh, canh tác ít nhất 2 vụ lúa trở lên trong một năm, nâng cao chất lượng lúa
* Mục tiêu, phương hương để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả
Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển của thịtrường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững trên nguyên tắc Nhà nước chủ động trong thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và thông qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường, không còn tham nhũng trong thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu quả thị trường thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, đưa được giá đất về mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ấn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực.
Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư. Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi.
Những giải pháp, chính sách lớn để đạt được mục tiêu phát triển việc sử dụng đất trong những năm tới
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
1. Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai, về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, công khai, bình đẳng. Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực hiện thế chấp, bảo lãnh tại các ngân hàng nước ngoài, cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm và đi tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản. Cần xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thống nhất nhằm đưa các đơn vị bất động sản vào vận hành trong hành lang pháp lý duy nhất, đổi mới các luật thuế về đất đai và bất động sản nhằm hiện đại hoá hệ thống tài chính đất đai, tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Xem xét đi tới kết luận về thị trường đất đai thay cho thị trường quyền sử dụng đất.
2. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp với biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường, khắc phục cơ bản tình trạng "xin - cho" về đất, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, tránh sự can thiệp của bộ máy hành chính làm "méo" quan hệ cung - cầu về đất. . Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng công cụ tài chính đất đai nhằm đưa giá đất về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; chính sách tài chính đất đai phải phù hợp với chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng vốn của các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, bằng vốn của các tổ chức tín dụng tham gia thị trường thế chấp, bảo lãnh, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản; tạo sự bùng nổ về vốn đầu tư trong đó khai thông được việc chuyển giá trị bất động thành vốn đầu tư nhằm xác định nguồn đầu tư chủ yếu từ nội lực.
3. Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về
bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, sớm tin học hoá để tạo bước
chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, công khai hoá mọi giao dịch về bất động sản do nhu cầu đời sống người dân cũng như trong quan hệ kinh doanh.
4 Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm
vụ của cơ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động cung cấp đất của Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống cán bộ địa chính cấp xã; lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý.
5.Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp,
mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất.
6. Cần quan tâm, có chính sách đồng bộ đối với các khu vực của thị trường, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình công cộng theo cơ chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, cơ sở dịch vụ; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được hưởng chính sách ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
7. Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản.
Chuyên đề Minh bạch thị trường nhà đất của saigontimes
Cải cách, phải đi từ con người
Không còn phải bàn cãi gì nữa, thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nói riêng đã trở thành một vấn nạn.
Có lẽ vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã không lấy làm ngạc nhiên trước những con số bất thường: 33 thủ tục cho một dự án muốn triển khai, với thời gian hoàn tất bình quân lên tới ba năm, thậm chí có dự án phải mất đến sáu, bảy năm.
Đây là công bố của Bộ Xây dựng tại cuộc hội thảo do bộ này tổ chức tuần qua tại TPHCM. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên còn tiết lộ có những hồ sơ dự án phải đóng 50-60 con dấu của các cơ quan chức năng.
Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Bức thiết hàng đầu hiện nay ai cũng biết chính là nằm ở bộ máy cán bộ công chức. Chuyện cán bộ gây khó dễ, đùn đẩy trách nhiệm, tiêu cực có lẽ không còn đơn lẻ nữa mà gần như đã trở thành chuyện… thường ngày ở huyện. Thông tin quy hoạch lẽ ra phải được công khai thì cán bộ giấu đi, để dành… bán!
Chỉ vì một trưởng phòng của sở quy hoạch kiến trúc gây khó dễ mà riêng khâu duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 có doanh nghiệp đã mất đứt ba năm rưỡi đeo đuổi.
Cười ra nước mắt là câu chuyện ngoài lề của một doanh nghiệp xin đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nghe nói chương trình nhà ở xã hội triển khai chậm do thiếu quỹ đất, doanh nghiệp này đã sốt sắng gửi thư cho tất cả các quận xin được đầu tư bằng đất đã có của mình. Thật lạ thay, doanh nghiệp chờ mãi vẫn không có một quận nào trả lời. Sau này tìm hiểu, doanh nghiệp mới vỡ lẽ vì dự án nhà ở xã hội được ưu đãi nên muốn đầu tư thì phải biết chung chi, chứ không thể gửi thư khơi khơi như vậy được.
Không phải không có lý khi kỹ sư Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ví von về những cái “vô” trong lĩnh vực địa ốc hiện nay: thủ tục nhiêu khê là rào cản vô tận; cán bộ thụ lý vô cảm, luôn chọn các điều khoản bất lợi cho doanh nghiệp mà không thấy được các bức xúc của họ và doanh nghiệp chán chường, bất lực đến vô vọng.
Hậu quả của vấn nạn về thủ tục hành chính và bộ máy cán bộ công chức, nếu tính bằng tiền, như lời của bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cơ điện lạnh Ree, đã làm lãng phí hàng tỉ đô la của nhà đầu tư cũng như xã hội.
Nhiều ý kiến thắc mắc rằng theo quy định, nếu sau 12 tháng kể từ khi có thỏa thuận địa điểm đầu tư mà chủ đầu tư không khởi công xây dựng dự án thì dự án sẽ bị thu hồi, trong khi đó, cán bộ gây chậm trễ quy trình thủ tục lại không bị một chế tài nào. Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại Địa ốc Thanh Bình, bức xúc: “Tôi chưa thấy cán bộ nào làm sai bị chế tài cả”.
Giám đốc một doanh nghiệp đã không thật đồng tình khi nghe vị phó chủ tịch chính quyền thành phố phát biểu, yêu cầu doanh nghiệp “cung cấp sự vụ cụ thể, nêu đích danh những cán bộ “mè nheo” hoặc tắc trách làm chậm trễ hồ sơ, chính quyền thành phố sẽ xử lý nghiêm khắc, không bao che bất cứ một cá nhân nào”.
Trách nhiệm giám sát, xử lý đối với cán bộ, công chức trong bộ máy công quyền trước hết thuộc về Nhà nước, là công việc thường xuyên, chứ sao cứ phải trông chờ vào tố cáo của doanh nghiệp? Bà Mai Thanh đề xuất trong trường hợp hồ sơ nộp đã đầy đủ, hợp lệ mà cán bộ thụ lý không giải quyết đúng thời hạn thì nên áp dụng cơ chế doanh nghiệp được quyền tự động thực hiện.
Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính cũng không thể do một mình Bộ Xây dựng thực hiện được, vì để thực hiện một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải “gõ” rất nhiều cửa, thực hiện theo nhiều văn bản khác nhau.
Quả không sai khi một doanh nghiệp ví “con thuyền địa ốc” hiện giờ đang chao đảo, vô định do những người cầm lái, mỗi người theo một định hướng khác nhau như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính… Có trường hợp, với dự án nhà cao tầng trên 45 mét, nhà đầu tư còn phải khăn gói ra Hà Nội để xin phép cả Bộ Quốc phòng!
Có doanh nghiệp đặt vấn đề: hàng năm, mỗi bộ, ngành đều tổ chức nhiều hội thảo lấy ý kiến đóng góp để cải cách, cải tiến rồi sau đó mạnh ai nấy ra văn bản, chính sách và các quy định vẫn tiếp tục chồng chéo nhau. Vậy thì vì sao các bộ, ngành không ngồi lại với nhau để tổ chức các hội thảo “liên bộ”, cùng đối thoại với doanh nghiệp và ban hành những chính sách đồng bộ? Hoặc vì sao không đưa việc quản lý bất động sản vào một mối, ví dụ một ủy ban quản lý địa ốc chẳng hạn?
Có thể thấy rõ, chỉ lúc nào các bộ, ngành đặt quyền lợi chung của đất nước, của doanh nghiệp, của người dân lên trên hết, thay vì quyền lợi cục bộ của mình (như chuyện tranh nhau giấy “đỏ”, giấy “hồng” vừa qua) thì “con thuyền địa ốc” mới thuận buồm xuôi gió.
TẤN PHƯƠNG
VN cải thiện chỉ số minh bạch nhà đất
(TBKTSG Online) - Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế, vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu qua chỉ số RETI (Real Estate Transparency Index).
Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về mức độ minh bạch trên thị trường bất động sản.
Theo bảng xếp hạng năm nay, Canada và Úc chia nhau vị trí đầu bảng trong danh sách 10 nước có chỉ số minh bạch cao. Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 - nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.
Các quốc gia được xếp loại theo năm nhóm: thị trường bất động sản minh bạch ở mức độ cao, minh bạch, bán minh bạch, minh bạch thấp và không minh bạch.
Cách đây hai năm, thị trường bất động sản Việt Nam được Jones Lang LaSalle xếp vào nhóm cuối cùng, là thị trường không minh bạch.
Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng.
Trong báo cáo, tiến sĩ Jane Murray, Trưởng phòng nghiên cứu châu Á-Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle, cho biết tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tính minh bạch đã được cải thiện nhưng không đồng đều ở các quốc gia. Việt Nam nằm trong số nước có sự tiến bộ lớn tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Cùng với Ấn Độ và Trung Quốc, Việt Nam đang là thị trường nhận được sự chú ý lớn hơn của các nhà đầu tư trong vấn đề thuê mua bất động sản trong các năm gần đây.
Tiến sĩ Jane Murray cũng chỉ ra rằng, những tiến bộ, đặc biệt trong môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản, luật pháp và các thủ tục thu hồi đất bắt buộc của khu vực công là nguyên nhân chính cho sự thay đổi này.
| 10 nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhất năm 2008: - Canada - Úc - Mỹ - New Zealand - Anh - Hà Lan - Pháp - Thụy Điển - Bỉ - Ireland |
Đánh giá về sự cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online rằng vẫn còn rất nhiều việc phải làm để tăng tính minh bạch của thị trường này khi các yếu tố đầu tư liên quan đến nhiều bộ, ngành.
Tuy nhiên, Jones Lang Lasalle cũng cho rằng, chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Sự minh bạch ở mức độ cao sẽ không triệt tiêu được tất cả những rủi ro hoặc đảm bảo giao dịch kinh doanh hiệu quả. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố ổn định trong nền kinh tế vĩ mô.
Nhưng ở một khía cạnh nào đó, theo ông Quang thì chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó
Trong báo cáo, Jaques Gordon, nhà phân tích chiến lược toàn cầu của Jones Lang Lasalle cho rằng, những thị trường mới nổi đã có những cải thiện đáng kể về mức độ minh bạch của thị trường nhà đất. Những cải thiện này liên quan đến những áp lực của toàn cầu hóa khiến các nhà đầu tư mở rộng hoạt động để tìm kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, sự luân chuyển của các dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia đã tạo ra nhu cầu to lớn về thông tin. Áp lực này khiến các nước phải cởi mở hơn về mặt pháp lý và quản lý nhằm giúp tăng sự luân chuyển của các dòng vốn.
Ông Jaques Gordon cũng khẳng định, bên cạnh việc tập trung nhiều vào các thị trường có tính minh bạch tốt như Anh, Canada, Hà Lan và Hongkong thì nhiều nhà đầu tư xuyên biên giới cũng quan tâm đến những thị trường nhà đất mà tính minh bạch chưa cao, vì ở đây rất nhiều tiềm năng. Nhưng những nhà đầu tư này đòi hỏi phải có lợi nhuận đầu tư cao hơn để bù đắp cho những rủi ro liên quan đến tính minh bạch thấp của các thị trường này.
HẠNH LIÊN
Thị trường nhà đất cần tính minh bạch
TBKTSG Online) - Cuối tháng 6 này, Jones Lang LaSalle, một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, sẽ công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu.Các nhà đầu tư khá quan tâm tới bảng đánh giá này khi chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ vị trí cuối bảng vào năm 2006 đã được nâng lên vào năm 2008. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.
Cơ sở nào để Jones Lang LaSalle đưa ra những đánh giá và xếp hạng bằng chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản?
Ngày 30-6 tới, chúng tôi sẽ chính thức đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam cùng với chỉ số minh bạch của thị trường toàn cầu. Chỉ số minh bạch thị trường toàn cầu đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường bất động sản.
Bảng xếp hạng này chúng tôi thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56. Năm nay, số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt.
Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm bất động sản... Bảng xếp hạng chỉ số RETI được chia làm nhiều cấp độ khác nhau như rất minh bạch, minh bạch, trung bình....
Bảng xếp hạng sắp tới cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt về chỉ số minh bạch thông qua nhiều cải thiện về thủ tục đầu tư, sự công khai hơn của thị trường. Có hai yếu tố rất quan trọng là thủ tục đấu thầu và đấu giá đất. Nếu hai yếu tố này tiếp tục được cải thiện theo chiều hướng tốt, chắc chắn Việt Nam sẽ có sự đảo chiều ngoạn mục về chỉ số xếp hạng trong những năm tiếp theo.
Đáng tiếc là ở một số phương diện, sự cải cách trong thủ tục vẫn chưa có sự triệt để, hoặc có những trường hợp luật quy định rất tốt nhưng bộ phận thực hiện luật lại chưa tốt gây nhiều phiền toái cho người đầu tư. Chúng tôi cũng phân tích và đánh giá dựa vào những ý kiến của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước với những hệ thống câu hỏi tập trung vào nhiều lĩnh vực khác nhau.
Nhìn chung, những ý kiến của những doanh nghiệp nước ngoài đều kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường này, nhưng họ cũng bày tỏ sự e ngại khi phải tiếp xúc với một môi trường thiếu minh bạch.
Chỉ số minh bạch có ý nghĩa thế nào đối với nhà đầu tư, cũng như đối với việc tìm kiếm lợi nhuận của họ tại thị trường đó, thưa ông?
Một thực tế là chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Nước Mỹ nằm trong nhóm nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhưng hiện nay đầu tư vào thị trường này lại không kiếm được nhiều lời như một số thị trường khác. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố trong nền kinh tế vĩ mô.
Nhưng chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó. Đây là một nghiên cứu giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định cơ hội và chiến lược kinh doanh trên toàn cầu. Bên cạnh bảng xếp hạng này, chúng tôi cũng tiến tới công bố bản cáo bạch hàng quí về diễn biến của thị trường nhà đất tại Việt Nam.
Chúng tôi quan sát thấy rằng, những nước chúng tôi từng công bố có chỉ số minh bạch yếu đều có sự cải thiện về chỉ số trong những giai đoạn tiếp theo. Bảng xếp hạng chỉ số minh bạch chỉ ra một nhóm những phương diện cần phải cải thiện. Đặc biệt, ngoài những nhóm cơ bản như thủ tục đầu tư, chi phí đầu tư, chúng tôi còn công bố về nhóm hối lộ hay tỷ lệ tham nhũng trong thị trường bất động sản.
 |
| Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận Dịch vụ tư vấn chiến lược của Jones Lang LaSalle Việt Nam. Ảnh: Hạnh Liên |
Ông nghĩ gì về ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nhiều tiềm năng nhưng lại khá phức tạp?
Thực tế, khi tiếp cận thị trường nhà đất Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường phải gặp tư vấn. Vì họ phải đối mặt với một nhóm những khó khăn như: thông tin có đầy đủ và chính xác hay không, sự không nhất quán trong bộ máy hành chính, nhân sự của ngành này đang rất yếu... Nhiều nhà đầu tư nói với tôi rằng họ không biết bắt đầu từ đâu trong chuỗi những thủ tục đầu tư của Việt Nam. Mà khi đã thông qua tư vấn, chi phí đầu tư của họ sẽ bị đẩy lên cao.
Thời điểm này thị trường đang chững lại. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để sàng lọc nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trước đây quá phụ thuộc vào vào quỹ đất tốt thì họ cần tổ chức lại chiến lược sản phẩm cung cấp ra thị trường, đánh giá lại nhu cầu của người dân để đưa ra những sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân.
Xu hướng đang diễn ra là nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước liên kết vào nhau. Người có quỹ đất tốt thì liên kết với những người biết làm. Người biết làm, có quỹ đất tốt liên kết với những người có tiền để huy động được vốn.
Một xu hướng tốt của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều nhà đầu tư đã tìm đến những nhà tư vấn chuyên nghiệp để giảm thiểu những rủi ro không cần thiết. Tuy nhiên, việc liên kết với đối tác nước ngoài cũng đặt nhà đầu tư trong nước trước những thách thức. Vì bản thân họ cũng phải có trình độ, thực tế và phải có chiến lược cụ thể.
Vậy theo ông, cần phải có những yếu tố gì để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp?
Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thiếu thông tin. Người dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để kiểm chứng thông tin. Nhiều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao nhiều lần.
Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân để họ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là việc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng.
Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu.
Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân công rẻ hơn. Nhiều nước đang đứng trước lựa chọn, Việt Nam hay Ấn Độ sẽ là điểm dừng chân tiếp theo trong chiến lược về bất động sản của mình sau Trung Quốc. Chỉ có một sự cải cách thực sự về môi trường đầu tư thì cơ hội mới đem lại kết quả
Xin cảm ơn ông!
HẠNH LIÊN (thực hiện)
Các tài liệu địa lí
1. Sở hữu đất đai và phát triển kinh tế
Khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa.
Lê Công Định
Khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa.
Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu và thời nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Không chỉ vậy, hầu hết các cuộc cách mạng có sự tham gia của đông đảo quần chúng hoặc giới cần lao đều định hướng vấn đề đất đai một cách rõ ràng và cụ thể. Những khẩu hiệu cách mạng như “người cày có ruộng” hoặc “ruộng đất cho dân cày”, tuy ngắn ngọn nhưng luôn điểm trúng tử huyệt của các chế độ tập trung quyền kiểm soát đất đai vào tay giai cấp thống trị và giới thượng lưu.
Trong lịch sử cận đại của Việt Nam, đất đai cũng là đề tài lớn. Các triều đại quân chủ thời hậu Lê và Nguyễn đều quan tâm đặc biệt đến chế độ sở hữu và cách thức quản lý điền địa khi san định luật lệ của họ. Những quy định về đất đai thời đó, đặc biệt của triều Lê, đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển cực thịnh của chế độ quân chủ ở nước ta.
Nhiều quy tắc luật pháp thời ấy đã được người dân đón nhận một cách trân trọng đến mức khi năm tháng qua đi, các triều đại lần lượt thay đổi, sự áp dụng không còn mang tính ràng buộc trên phương diện pháp lý nữa, song chúng vẫn tiếp tục “sống” dưới dạng tập quán xã hội, được người dân tuân thủ và tôn trọng một cách mặc nhiên, không cần cưỡng hành.
Dưới thời Pháp thuộc, tuy chính quyền thuộc địa chỉ chú trọng vào việc khai thác đất đai và tài nguyên của thuộc quốc hầu làm giàu cho mẫu quốc, hơn là thỏa mãn nhu cầu sinh sống của người dân bản xứ, nhưng họ vẫn tìm cách áp dụng nhiều giải pháp khoa học vào vấn đề quản lý điền địa. Chính điều ấy đã tạo nên sự ổn định xã hội trong một thời gian đủ dài để giúp phát triển kinh tế và bảo đảm điều kiện khai thác thuộc địa thuận lợi. Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 là kết quả của một quá trình nghiên cứu khoa học như vậy mà chính quyền thuộc địa đã dày công thực hiện.
Mọi chủ thể pháp luật đều bình đẳng mà không ai được hưởng bất kỳ ưu quyền nào hơn chủ thể kia. Khi tham gia vào những giao dịch tài sản, thông qua các tổ chức do mình sở hữu hoặc chi phối, Nhà nước cũng chỉ là chủ thể pháp luật ngang bằng với các cá nhân và tổ chức thuộc khu vực tư nhân mà thôi.
Sau Cách mạng tháng Tám 1945, chính quyền cách mạng cũng duy trì hiệu lực của Sắc lệnh điền thổ 1925 thêm một thời gian cho đến khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc vào năm 1954. Sau đó, một chính sách đất đai hoàn toàn mới dựa trên nền tảng của học thuyết kinh tế-chính trị Marx-Lénine dần hình thành, theo đó quyền sở hữu loại tài sản đặc biệt này thuộc về “toàn dân”, thông qua vai trò quản lý tập trung của Nhà nước với tư cách đại diện nhân dân.
Dưới chế độ quản lý đất đai theo mô hình xã hội chủ nghĩa được áp dụng từ năm 1955 ở miền Bắc và từ năm 1975 ở miền Nam, chế độ tư hữu đất đai chấm dứt và thay vào đó là định chế “quyền sử dụng đất”, xuất phát từ khái niệm “sở hữu toàn dân”. Đây là một khái niệm đặc biệt về quyền tài sản chỉ có ở các quốc gia thuộc khối Liên Xô cũ, nay vẫn tồn tại ở Trung Quốc và Việt Nam.
Theo định chế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được luật pháp công nhận đầy đủ các quyền gắn liền với nó tương tự đối với quyền sở hữu các tài sản thông thường khác, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, v.v…). Tuy nhiên, sự định đoạt trong khuôn khổ quyền sử dụng đất không phải là một quyền trọn vẹn theo đúng nghĩa, mà trái lại tùy thuộc vào quyết định tối hậu của Nhà nước, người quản lý luật định của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ quốc gia.
Định chế quyền sử dụng đất sau hàng chục năm hiện hữu ở nước ta đã đóng trọn vai trò lịch sử của nó và phát huy tác dụng đáng kể trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. Tuy nhiên, khi nền kinh tế chuyển đổi theo hướng thị trường, định chế này đã và đang gây ra một số trở ngại cho sự phát triển tiếp theo của nền kinh tế và đe dọa sự ổn định xã hội. Có thể liệt kê cụ thể như sau:
Toàn bộ hệ thống đăng bạ điền địa khoa học tồn tại hơn nửa thế kỷ (vốn dựa trên cơ sở quyền tư hữu đất đai) đã bị xóa bỏ hoàn toàn và thay bằng một hệ thống đăng ký phức tạp, rườm rà, không những không hiệu quả và thiếu ổn định mà còn gây nhiều tốn kém về tiền của và thời gian cho ngân sách quốc gia và những người có quyền lợi liên quan. Các loại sổ đỏ, sổ hồng và sổ trắng ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thay nhau ra đời, song giá trị và công năng của từng loại vẫn đầy biến động và chưa định dạng rõ ràng. Việc hành xử các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất, đặc biệt là quyền định đoạt, do vậy trở nên bấp bênh và khó khăn.
Do người sử dụng đất không có quyền sở hữu trên phương diện pháp lý nên mỗi khi muốn chuyển nhượng đất, trình tự thực hiện bị kéo dài vì người chuyển nhượng phải “hoàn trả” lại “đất không sử dụng” cho Nhà nước trước khi người thụ hưởng được trao quyền sử dụng thông qua hình thức giao hoặc thuê đất từ Nhà nước. Nếu quyền tư hữu đất được công nhận, thì chủ sở hữu đất sẽ chuyển nhượng trực tiếp quyền sở hữu của mình cho người thụ hưởng như trong trường hợp các tài sản thông thường khác. Lúc đó ắt hẳn thủ tục hành chính nhiêu khê xung quanh câu chuyện đất đai sẽ giảm thiểu, và phí tổn xã hội để phát triển kinh tế cũng giảm đi đáng kể.
Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản đã và sẽ tiếp tục xảy ra trầm trọng, tạo nên bất mãn xã hội ngày càng sâu rộng. Điều này là nguyên nhân chính của nạn khiếu kiện đông người tại những thành phố lớn.
Cốt lõi của tất cả những trở ngại nêu trên bắt nguồn từ sự kết hợp khiên cưỡng của hai khái niệm vốn dĩ khác biệt nhau để tạo nên định chế quyền sử dụng đất, đó là khái niệm “quyền sở hữu tài sản” theo tư duy pháp lý và khái niệm “sở hữu toàn dân” theo tư duy chính trị - ý thức hệ. Trong nền kinh tế kế hoạch tập trung được xây dựng trên nền tảng lý luận Marx-Lénine, tư duy chính trị thắng thế nên sở hữu toàn dân đối với đất đai không tạo ra nhiều vấn đề nan giải cho xã hội, vì khi ấy nền kinh tế được hoạch định theo kế hoạch tập trung và mọi bất đồng có thể giải tỏa bằng mệnh lệnh hành chính từ Nhà nước. Tuy nhiên, khi chính sách cải cách kinh tế theo hướng thị trường được áp dụng, yếu tố thị trường sẽ ngày càng chi phối sự phát triển, tư duy pháp lý tất yếu trở nên thắng thế và đòi hỏi phải xem xét lại tính phù hợp của khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai. Cưỡng lại yêu cầu này sẽ khiến động lực phát triển kinh tế bị triệt tiêu và ổn định xã hội bị đe dọa.
Do vậy, đã đến lúc cần nghiêm túc nghiên cứu một cách khoa học khả năng chấp nhận tư hữu hóa một phần các loại đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh để phát triển kinh tế, hơn là tiếp tục duy trì tuyệt đối khái niệm sở hữu toàn dân đối với đất đai như hiện nay. Đây thực sự là gốc của mọi vấn đề phát sinh trong lĩnh vực địa chính, kể cả tình trạng khiếu kiện đất đai đông người mà các chính quyền địa phương đang nỗ lực giải quyết.
Đăng ký:
Bài đăng (Atom)
Bài đăng
